Aktuelles
zum Wohnraummietrecht
07.03.2012
Heizkostenabrechnung ist nur nach dem Leistungsprinzip zulässig
Nun hat es endlich auch der BGH klargestellt: Über die Heizkosten darf der Vermieter ausschließlich nach dem so genannten Leistungsprinzip abrechnen. Er muss also die Kosten jener Brennstoffe bzw. Wärme verbrauchsabhängig verteilen, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurden.
Im Gegensatz zu sämtlichen anderen Betriebskostenarten ist es dagegen nicht möglich, die vom Vermieter im Abrechnungszeitraum für Brennstoffe bzw. Wärme geleisteten Zahlungen als Gesamtkosten zugrundezulegen (sog. Abflussprinzip).
Schuld ist § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung, der vorschreibt, dass bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung u. a. >>die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung<< zu verteilen sind (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).
Da der BGH in der Vergangenheit bei anderen - auch verbrauchsabhängigen - Betriebskostenarten (zum Beispiel Wasser) die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls für zulässig erklärt hatte, war die Frage höchst umstritten, ob dies auch auf die Heizkosten übertragen werden könnte. Dem hat der BGH nun mit Verweis auf die Heizkostenverordnung eine Absage erteilt.
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe
18.10.2011
Separate Kündigung einer zur Wohnung mit gemieteten Garage?
Nicht selten bietet der Vermieter einer Wohnung eine Garage gleich dazu an - durchaus ein besonderes Vermietungsargument. Was geschieht aber, wenn der Vermieter (nur) die Garage später anderweitig nutzen will oder gar die Garage nicht mehr dem Wohnungsvermieter gehört? Kann dann die Garage vom Eigentümer unabhängig von der Wohnung und damit ohne Beachtung des wohnungsmietrechtlichen Kündigungsschutzes gekündigt werden? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof jetzt in einer neuen Entscheidung auseinandergesetzt (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).
Entscheidend ist nach den Ausführungen des Gerichts, ob der Mietvertrag über die Wohnung und der über die Garage eine rechtliche Einheit bilden oder als zwei unabhängige Verträge anzusehen sind. Weil sich im entschiedenen Fall die Garage auf einem anderen Grundstück befand als die Wohnung, und obendrein die Garage in dem schriftlichen Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt, sondern durch mündliche Vereinbarung gemietet wurde, gab der BGH hier dem Vermieter Recht: die Garage konnte separat gekündigt werden.
Interessant an der Entscheidung ist aber der gleichzeitige Hinweis des BGH, dass im Regelfall schon dann eine rechtliche Einheit beider Verträge anzunehmen ist, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Erst recht wird man hiervon ausgehen können, wenn die Garage mit in der Mietvertragsurkunde zur Wohnnung auftaucht.
Hinweis: Die Probleme stellen sich in solchen Fällen dann, wenn das Eigentum an der Wohnung und der Garage auseinanderfällt. Das kann z. B. in einer Wohnungseigentumsanlage schnell passieren, wenn Wohnung und Garage (oder: Tiefgaragenstellplatz) rechtlich selbständige Sondereigentumseinheiten darstellen und von verschiedenen Käufern erworben bzw. ersteigert werden. Soweit trotzdem von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage / Stellplatz auszugehen ist, sieht sich der Mieter dann einer Mehrheit von Vermietern gegenüber, die z. B. Kündigungen oder Mieterhöhungen auch nur einheitlich aussprechen können (BGH, Urteil vom 28.09.2005, Az. VIII ZR 399/03).
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe
30.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Rechten des Mieters und Vermieters bei Bränden im Haus. (Brandstiftung, Mietminderung, Minderungsquote)
Aktuell berichten diverse Medien, dass der mutmaßliche Brandstifter, der in Berlin wochenlang mit einer Reihe von Kinderwagen-Bränden in Berliner Hausfluren für Schlagzeilen gesorgt hat, gefasst sei. Ein Berliner Postbote, so aktuelle Presseberichte, sei für die Tat verantwortlich. In den vergangenen Wochen hat manch ein Berliner Mieter deshalb einen verrauchten oder im Extremfall einen verbrannten Hausflur ertragen müssen. Der Geruch von Rauch dürfte bei manch einem Mieter noch Tage später in der Wohnung geblieben sein.
Welche mietrechtlichen Konsequenzen hat dies? Ist deswegen die Miete gemindert, obwohl den Vermieter keinerlei Schuld an den Bränden trifft? Viele Vermieter sind erzürnt darüber, dass die Antwort aus mietrechtlicher Sicht eindeutig Ja lautet. Geschieht in einem Wohnhaus ein Brand, ist die Miete der dort lebenden Mieter regelmäßig wegen der durch den Brand und dessen Folgen verursachten Unannehmlichkeiten für die Mieter gemindert. Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Grad der Einschränkung des Mietgebrauchs. Je mehr der Mieter durch den Brand und die Folgen in seinem Mietkomfort beeinträchtigt ist, desto höher fällt die Minderungsquote aus.
Die Gründe, weswegen die Miete durch einen Brand eingeschränkt sein kann, sind vielfältig. Da ist zum einen die Geruchsbelästigung. Sollte der Hausflur rußverschmiert sein und das Treppengeländer verschmort, dann ist die Miete auch deshalb um einen weiteren Prozentsatz gemindert. Die Bauarbeiten, die für die Beseitigung der Brandschäden erforderlich sind, mindern die Miete regelmäßig dann, wenn durch sie eine Beeinträchtigung des Mietkomforts eintritt.
Die Minderungsquoten sind völlig unterschiedlich und hängen von der Intensität des Brandes und seiner Folgen ab. Für eine Beschädigung des Treppenhauses und leichter Geruchsbeeinträchtigung wird in der Regel eine Quote von 20 % (je 10 %) angemessen sein. Bei größeren Bränden kann die Miete schnell um über 50 % gemindert sein. Sollte das Haus geräumt werden, ist die Miete für die Zeit, in der der Mieter nicht in seine Wohnung darf, um 100 % voll gemindert.
Fachanwaltstipp Mieter: Dokumentieren Sie die brand- und brandfolgenbedingten Einschränkungen Ihres Mietkomforts. Ziehen Sie zur Sicherheit Zeugen bei, die etwa bestätigen können, dass es in Ihrer Wohnung noch 2 Wochen nach dem Brand trotz regelmäßigen Lüftens immer noch angebrannt riecht. Feilschen Sie mit Ihrem Mieter um eine möglichst günstige Minderungsquote. Der Vermieter kann den Nachteil, den er durch die Minderung hat, in der Regel bei seiner Versicherung geltend machen. Die Minderungsquote, die die Versicherungen regelmäßig akzeptieren, entspricht einer Quote, die vor Gericht Bestand haben würde.
Fachanwaltstipp Vermieter: Übertriebene Minderungsquoten müssen Sie nicht akzeptieren. Oft lohnt es sich, einen Vergleich über eine vernünftige Minderungsquote vorgerichtlich abzuschließen. Sie können den Mietausfall regelmäßig bei Ihrer Versicherung geltend machen und ersparen sich einen zeitraubenden Rechtsstreit, der oft eine Beweisaufnahme und in manchen Fällen sogar die Beauftragung eines Sachverständigen erfordert.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
26.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin zu den Rechten des Mieters und Vermieters bei aktuellen Mieterhöhungen in Berlin
Derzeit steigen in Berlin die Mieten. Presseberichten zufolge erhalten Mieter insbesondere in den zentraleren Stadtbezirken Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Kreuzberg, Charlottenburg, Mitte, Lichtenberg und Neukölln vermehrt zum Teil nicht unerhebliche Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter. Die Mieterhöhungen stützen sich dabei häufig auf den aktuellen Berliner Mietspiegel von 2011. Dieser erlaubt Mieterhöhungen nach einer vorgegebenen Mietspiegeltabelle.
In der Praxis sind manche Mieterhöhungen nicht zu verhindern. Strittig sind oft diejenigen Fälle, in denen Uneinigkeit über die Wohnwertmerkmale besteht, deren Vorliegen oder Nichtvorliegen über das Ausmaß der Mieterhöhung entscheidet. Trefflich gestritten werden kann etwa darüber, ob es sich um ein gepflegtes Wohnumfeld handelt. Darüber gibt es mitunter diametral unterschiedliche Ansichten.
Fachanwaltstipp Mieter: Unter Umständen kann sich die Abwehr einer Mieterhöhung richtig lohnen. Bisweilen verlangen Vermieter bis zu 130 € Miete mehr. Sollte sich im Gerichtsverfahren herausstellen, dass viele der im Mieterhöhungsverlangen angegebenen den Wohnwert erhöhenden Merkmale in Wahrheit nicht gegeben sind, kann die Mieterhöhung schnell um die Hälfte oder mehr schrumpfen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
25.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zum Thema Tierhaltung in Wohnungen. Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, wirksam?
Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.
Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
22.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu Schönheitsreparaturen: Eine Klausel, die die Farbwahl einschränkt, z.B. dadurch dass das „Weißen der Decken und Wände“ gefordert wird, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren. Er kann die Renovierung sogar vom Vermieter verlangen.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10 bestimmt der Bundesgerichtshof, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, unwirksam ist. Der Mieter, so die mittlerweise gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, darf bei Abgabe der Wohnung nicht in seiner Farbwahl nur auf eine Farbe beschränkt werden, auch nicht auf weiß. Denn dies würde ihm die Möglichkeit erschweren, während des Mietverhältnisses andere dezente Farben für seine Wohnung zu wählen. Sollte er die Wohnung etwa in dezenten Pastelltönen gestaltet haben, wäre er gezwungen, die Wohnung bei Übergabe komplett weiß nachzustreichen. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen und ist auch für den Vermieter nicht wirklich vorteilhaft: Der Vermieter kann eine gepflegte Wohnung in angenehmen Pastelltönen genauso gut vermieten, wie eine mit weißen Wänden.
Fachanwaltstipp Mieter: Wer heute noch renoviert, ohne vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Klauseln im Mietvertrag prüfen zu lassen, läuft Gefahr, viel Geld zu verschenken. Starre Fristen, die die Renovierung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorschreiben, sind ebenso unwirksam wie Klauseln, die eine bestimmte Art und Weise der Renovierung fordern.
Fachanwaltstipp Vermieter 1: Schreiben Sie in den Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Alle weiteren Zusätze sind ein unnötiges Risiko und können dazu führen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht schuldet. Noch schlimmer: In diesem Fall schulden Sie die Renovierung auch während der Mietzeit. Das kann teuer werden.
Fachanwaltstipp Vermieter 2: Warum auf weiß bestehen? Bei Wohnungsbesichtigungen sind Wohnungen mit geschmackvoll dezenten Farbgestaltungen regelmäßig sehr beliebt.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
18.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Minderung und zum Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln
Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.
Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder – häufig – der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.
Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
17.08.2011
Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen - Kann der Mieter das Mietverhältnis durch Nachzahlung der Miete noch retten?
Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?
Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).
Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.
Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.
Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.
Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
15.08.2011
Die (fristlosen) Kündigung wegen Rückstand des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter das Mietverhältnis durch Nachzahlung der Miete noch retten?
Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mitrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?
Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).
Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.
Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.
Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor
12.08.2011
Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen? (Minderungsrecht, Zahlung unter Vorbehalt)
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zu einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.
In einer Entscheidung jüngeren Datums urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08), dass eine mietvertragliche Klausel, die den Vermieter von der Pflicht zur Übernahme der Kosten eigenmächtigen Handeln unter allen Umständen entbindet, unwirksam ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt es sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.
Fachanwaltstipp Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat, die Wohnung zu verlieren.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor
11.08.2011
Die Aufrechnung verjährter Mietzinsforderungen mit einem als Kaution verpfändeten Sparkonto
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.
Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.
Kammergericht aktuell: Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).
Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
10.08.2011
Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?
Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.
In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der BGH noch in 2005, sei ein Werktag. Die Landgerichte entscheiden bundesweit unterschiedlich. In Berlin ist der Samstag mietrechtlich gesehen kein Werktag – in München schon.
Mit einer 180°-Wende änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hierzu am 13.7.2010. Der Samstag ist jetzt auch höchstrichterlich kein Werktag im Sinne des Mietrechts. Sollte der 1. des Monats auf einen Freitag fallen, muss die Miete erst am darauf folgenden Dienstag, dem 5. Kalendertag, auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die einfache Begründung: Am Samstag arbeiten die Banken nicht. Nach der älteren Rechtsprechung wäre die Mietzahlung verspätet.
Fachanwaltstipp Mieter: Sicher ist sicher. Sie sollten Ihren Dauerauftrag trotz der gelockerten Rechtsprechung immer auf den 1. des Monats legen. Da der Samstag bei Banken kein Arbeitstag ist, braucht die Bank oft volle 3 Arbeitstage, um Gelder zu überweisen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
10.08.2011
Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?
Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit – da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat – eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.
Fachanwaltstipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.
Fachanwaltstipp Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin
10.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu Vereinbarungen über eine Minderungsquote bei Baulärm
Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen in den betroffenen Häusern. Die Minderungsquote hängt von der Lärmintensität ab und vom Grad der Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten. Muss das gesamte Haus etwa mit einem Baugerüst versehen werden, erhöht sich regelmäßig die Minderungsquote. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet finden sich Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben.
Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Vielleicht empfindet der Mieter die Bauarbeiten als fast unerträglich. Ein Gericht kann das immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote schmilzt auf magere 15 % zusammen.
In den meisten Fällen empfiehlt sich ein außergerichtlicher Vergleich. Mieter und Vermieter einigen sich auf eine Minderungsquote und auf Rückzahlung überzahlter Mieten seit Baubeginn. Die Minderungsquote ist dann unter Umständen nicht so hoch als eine vor Gericht erzielbare Quote; aber: was man hat, das hat man. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann der Mieter ähnliche Quoten erzielen, wie vor Gericht. Beide Seiten ersparen sich ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren. Und: Niemand hat Lust, für einen Sachverständigen mehrere 1000 € vorzufinanzieren.
Fachanwaltstipp Mieter: Zeigen Sie es dem Vermieter nachweisbar an, dass der Baulärm in Ihre Wohnung dringt. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Mangels auf. Dokumentieren Sie die Mängel, etwa mit Hilfe von Zeugen und/oder Schallpegelmesser. Überlassen Sie die Verhandlungen über die Höhe der Minderungsquote einem Experten. Die Kosten des Vergleichs können mit der Summe finanziert werden, die der Vermieter wegen der Mängel zurückzahlen muss.
Fachanwaltstipp Vermieter: Scheuen Sie den außergerichtlichen Vergleich nicht. Bei eindeutiger Beweislage kann so eine niedrigere Quote vereinbart werden, als die, die das Gericht feststellen würde. Ein innerhalb von wenigen Tagen abgeschlossener Vergleich ist regelmäßig wesentlich vorteilhafter, als ein langwieriger Rechtsstreit mit einem rechtsschutzversicherten Mieter.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte
09.08.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Mieters und Vermieters bei der Schließung einer Baulücke
Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus.
Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser – sozusagen überschüssige – Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar.
Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete zu erreichen, wenn das in die Baulücke gebaute Gebäude ungewöhnlich groß ist und dem Mieter Sicht oder Lichteinfall in einem Maß einschränkt, wie dies nicht vorhersehbar war. Zu denken ist hier an eine extravagante Architektur, die der Mieter schlicht nicht vorhersehen konnte und die sein Büro jetzt verdunkelt. Eine Minderung ist auch denkbar, wenn der Abstand zu dem neu errichteten Gebäude ungewöhnlich gering ist.
Fachanwaltstipp Mieter: Sollte der Baulärm wegen der Schließung einer Baulücke in der Innenstadt unerträglich sein, messen Sie den Schallpegel mit entsprechendem Gerät. Wenden Sie sich an einen Fachmann, der prüfen kann, ob diese Werte völlig außerhalb des Rahmens liegen. Hier wird jeder Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen sein. Denken Sie an die Möglichkeiten der Minderung wegen zukünftiger Verschattung. Versuchen Sie zunächst, einen Vergleich abzuschließen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter von Ihnen die Anerkennung einer Minderungsquote verlangen, sollten Sie dem nicht entsprechen, wenn die Bautätigkeit darin besteht, dass eine Baulücke geschlossen wird. Im innenstädtischen Bereich größerer Städte haben die Minderungsbegehren oft wenig Chancen vor Gericht. Dies kann im Einzelfall anders sein, weswegen sich der Gang zum Spezialisten regelmäßig lohnt.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte
30.07.2011
Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter verjähren in drei Jahren
Beim Auszug des Mieters eines der Wohnungseigentümer im Juni 2008 werden die Edelstahlpaneele im Aufzug der Wohnungseigentumsanlage zerkratzt. Die Kosten für die Beseitigung des Schadens belaufen sich auf etwa 7.000,00 EUR. Der Vermieter klagt den Schaden erst im Juli des Jahres 2009 ein, nachdem ihm die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche abgetreten hat. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. In der Tat verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen der Mietsache innerhalb eines halben Jahres nach dem Auszug des Mieters. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese kurze Verjährungsfrist nicht für die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, wenn der Mieter eines Wohnungseigentümers Gemeinschaftseigentum beschädigt (Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10).
Tipp vom Fachanwalt für den Vermieter:
Der Vermieter sollte beachten, dass seine Ansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache und unterlassener Schönheitsreparaturen innerhalb eines halben Jahres verjähren, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Die Frist beginnt auch dann mit dem Auszug, wenn das Mietverhältnis erst später endet.
Tipp vom Fachanwalt für den Mieter:
Kommt es beim Auszug einmal zu Beschädigungen der Mietsache, sollte geprüft werden, ob seine Haftpflichtversicherung für diesen Schaden aufzukommen hat. Dies hängt von den konkreten Versicherungsbedingungen ab, denn nicht immer findet der Ausschluss für Mietsachschäden Anwendung.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Willlkomm
28.07.2011
Bundesgerichtshof klärt formale Annforderungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs
Will der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis kündigen, muss er die Gründe schon im Kündigungsschreiben angeben, weil im Räumungsprozess nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben genannt sind.
Viele Räumungsklagen scheitern an diesen formalen Anforderungen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 6. Juli 2011 diese Anforderungen gelockert. Danach genügt es, dass der Vermieter die Person bezeichnet, die in die Wohnung einziehen soll und mitteilt, warum diese Person in die Wohnung einziehen will. Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden.
Der Bundesgerichtshof hat das klageabweisende Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dort geklärt werden kann, ob der Eigenbedarf tatsächlich begründet ist (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 317/10).
Tipp vom Fachanwalt für Vermieter:
Auch wenn der Bundesgerichtshof die formalen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung herabgesetzt hat, empfiehlt es sich, in der Kündigung alle relevanten Umstände möglichst detailliert anzugeben, weil die Amts- und Landgerichte zum Teil überzogene Anforderungen an die Begründung der Kündigung stellen. Hier sollte von Anfang an anwaltlicher Rat in Anspruch genommen werden, um unnötigen Zeitverlust durch falsche Urteile zu vermeiden. Insbesondere ist nach wie vor anzugeben, warum andere freie Wohnungen des Vermieters in der selben Wohnanlage nicht zur Deckung des Eigenbedarfs geeignet sind.
Tipp vom Fachanwalt für Mieter:
Der Mieter sollte den geltend gemachten Eigenbedarf sorgfältig prüfen. Unter anderem empfiehlt sich eine Recherche im Internet oder bei den örtlichen Tageszeitungen, ob die eigene Wohnung nicht zum Verkauf angeboten wird, was dem geltend gemachten Eigenbedarf entgegenstehen würde. Stellt sich hinterher heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, etwa weil die Wohnung doch verkauft wurde, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter auf Ersatz der Umzugskosten und der zu zahlenden höheren Miete zu.
10.03.2011
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin-Mitte zu den Rechten des Vermieters (Anfechtung, Kündigung des Mietvertrages) bei Falschangaben des Mieters
Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise.
Darf der Mieter hier lügen und etwa die zwei unterhaltspflichtigen Kinder verschweigen, denen er regelmäßig Unterhalt zahlt? Muss er beichten, dass er früher einmal in Zahlungsverzug geraten ist? Welche Konsequenzen hätten diese Falschaussagen?
Die Rechtsprechung hat hierzu einige Leitlinien entwickelt: Der Vermieter darf Auskunft über diejenigen Tatsachen verlangen, die wichtig sind für den Fortbestand des Mietverhältnisses. Die Fähigkeit, regelmäßig die Miete zu zahlen, ist so eine Tatsache. Deshalb, so die Rechtsprechung, darf der Vermieter eine Mietschuldenbescheinigung fordern oder Einkommensnachweise verlangen.
Falschinformationen haben empfindliche Konsequenzen für den Mieter. Der Vermieter hat dann nämlich grundsätzlich folgende Wahl: Er kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Im ersten Fall wäre der Mietvertrag von Anfang an nichtig – mit allen damit zusammenhängenden Konsequenzen.
Tipp vom Fachanwalt für Mieter:
Über Ihr Einkommen oder voherige Säumnisse müssen Sie – falls danach gefragt – die Wahrheit sagen. Sie müssen sich bewusst sein, dass Falschaussagen hierüber die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Sie müssen aber nicht über alles Auskunft erteilen. Über einen Kinderwunsch etwa oder einen Heiratswunsch müssen Sie nichts sagen. Wenn der Vermieter von Ihnen zu viel wissen will, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie antworten. Grundsätzlich gilt nämlich: Wenn der Vermieter eine Tatsache nicht wissen muss, dürfen Sie die Unwahrheit sagen.
Tipp vom Fachanwalt für Vermieter:
Natürlich müssen Sie sicher gehen, einen solventen Mieter zu bekommen. Wichtig ist es aber auch, nur die erforderlichen Tatsachen in Erfahrung zu bringen. Überspannen Sie den Bogen in Bezug auf die eingeforderten Informationen nicht. Vertrauen Sie lieber auf Ihre Menschenkenntnis. Wollen Sie wirklich einen hohen Bundesbeamten als Mieter verlieren, nur weil dieser mit seinem Vormieter wegen einer (vielleicht berechtigten) Mietminderung Streit hatte?
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