Aktuelles zum Wohnraum­mietrecht

23. April 2018

Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben? Der Mieter darf nicht nur mindern, sondern auch die bereits gezahlte Miete zurückverlangen!

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mit Urteil vom 24. März 2004 - Az.: VIII ZR 195/03 entschieden.

Was bedeutet diese Entscheidung konkret für den Mieter?

  1. Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, darf der Mieter die Miete inklusive der Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten um den Prozentsatz der entsprechenden Flächenabweichung mindern. 

Beispiel:

Die am 01. Januar 2014 angemietete Wohnung hat laut Mietvertrag eine Fläche von 100 m². Die Miete beträgt 800,00 € kalt zzgl. 200,00 € Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten, mithin insgesamt 1.000,00 €.

Im April 2018 misst der Mieter nach und stellt fest, dass die Wohnung tatsächlich nur 80 m² groß ist. Mit Wirkung ab Mai 2018 hat der Mieter das Recht die Miete um 20 % zu mindern, die Miete reduziert sich also um 200,00 € auf 800,00 €.

Aber wie immer im Minderungsrecht gilt, die Miete sicherheitshalber weiterhin vollständig, aber unter dem Vorbehalt einer Rückforderung in der entsprechenden Höhe (im Beispiel 20 %) zu zahlen. Anderenfalls riskiert der Mieter, für den Fall das er sich vermessen hat, eine Kündigung seines Mietverhältnisses. Die überzahlte Miete kann der Mieter hingegen jederzeit vom Vermieter, notfalls im Wege der Klage, zurückverlangen. 

  1. Daneben hat der Mieter das Recht die auf Grund der Flächenabweichung in der Vergangenheit zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurück zu verlangen.

Beispiel:

In unserem obigen Beispiel darf der Mieter die zu viel gezahlte Miete bis zurück zum Mietbeginn vom Vermieter verlangen. Der Rückforderungsanspruch verjährt nämlich nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren, da der Mieter erst im April 2018 erfahren hat, dass seine Wohnung mehr als 10 % kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ohne diese Kenntnis verjährt der Rückforderungsanspruch gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB erst nach 10 Jahren.

Der Mieter kann daher einen Betrag von 10.400,00 € (200,00 € x 52 Monate) vom Vermieter zurückverlangen.

  1. Auch kann der Mieter unter Umständen zuviel gezahlte Betriebs- und (anteilig) Heizkosten zurückverlangen, da auch diese Kosten zumeist nach der Wohnfläche auf den Mieter umgelegt werden (§ 556a Abs. 1 BGB). Der Saldo aus der Abrechnung ist dann entsprechend der tatsächlichen Wohnungsgröße zu korrigieren; zu viel Gezahltes ist an den Mieter zurück zu zahlen.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

22. März 2018

Bundesgerichtshof (BGH): Auch die notwendig werdende Zweitwohnung begründet Eigenbedarf!

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB regelt, dass der Vermieter an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses immer dann ein berechtigtes Interesse geltend machen kann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. 

In seinem Beschluss vom 22. August 2017 - Az.: VIII ZR 19/17 stellt der BGH erneut klar, dass auch die beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweitwohnung des Vermieters einen entsprechenden Eigenbedarf begründen kann. Denn "benötigen" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bedeutet, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen - hierunter kann entsprechend des jeweiligen Einzelfalls auch die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter als Zweitwohnung fallen.   

Praxishinweis:

Eine generelle Betrachtungsweise verbietet sich. Es ist stets der Einzelfall zu prüfen und danach abzuwägen, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs 2 Nr. 2 BGB gegeben ist. Stets ist drauf zu achten, dass in dem Kündigungsschreiben Angaben zur bezugsberechtigten Person und dem konkreten Bezugsinteresse nicht fehlen dürfen; hierüber hatten wir auch bereits in unserem Beitrag vom 22. August 2017 berichtet. 

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

18. Oktober 2017

Wasserschäden in der Mietwohnung II - Vorgehen des Vermieters (VIDEO)

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01. September 2017

Wasserschäden in der Mietwohnung I - Vorgehen des Mieters (VIDEO)

31. August 2017

LG Berlin: Notwendigkeit einer erneuten Mängelanzeige nach nur teilweiser Mängelbeseitigung

Nach § 536c BGB ist der Mieter verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Anderenfalls haftet er nicht nur für den aus der fehlenden Anzeige resultierenden Schaden, sondern er kann auch keine Mietminderung nach § 536 BGB geltend machen.

Das Landgericht Berlin (LG Berlin) hat mit Urteil vom 22. Juli 2016 - Az.: 63 S 237/15 entschieden, dass nach nur teilweiser oder fehlgeschlagener Mängelbeseitigung der Mieter grundsätzlich gehalten ist, dies dem Vermieter mitzuteilen. Unterlässt der Mieter eine solche Anzeige, kann er sich nicht auf eine fortbestehende Minderung der Miete berufen.

Nach zutreffender Auffassung des LG Berlin kann der Vermieter einen Mangel nur dann beseitigen, wenn er ihn auch kennt. Wurde also seitens des Mieters der Mangel zunächst ordnungsgemäß angezeigt und hat der Vermieter daraufhin einen Dritten mit der Beseitigung beauftragt, darf der Vermieter auch davon ausgehen, dass der Mangel nicht mehr existiert; er ist nicht verpflichtet, zu überprüfen, ob die Wohnung nun tatsächlich (wieder) mangelfrei ist. Besteht der Mangel fort, ist also der Mieter dazu verpflichtet, den Mangel erneut anzuzeigen, um seine Rechte auf Mietminderung zu wahren. 

Praxishinweis:

Mieter sollten immer dringend beachten, dass während der Mietzeit auftretende Mietmängel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen sind. Dies gilt auch unabhängig von der Frage, ob der Mieter tatsächlich eigene Rechte - wie bpsw. eine Mietminderung - geltend machen will, da er bei schuldhaft unterlassener Mängelanzeige dem Vermieter zum Ersatz des hieraus entstehenden Schadens verpflichtet ist; dies spielt insbesondere bei Wasserschäden eine herausragende Rolle!

Nach fehlgeschlagener oder unvollständiger Mängelbeseitigung sollte eine Mietminderung nur weiter geltend gemacht werden, wenn dieser Umstand dem Vermieter erneut - wie die Anzeige des ursprünglichen Mangels - angezeigt wurde. 

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

22. August 2017

Bundesgerichtshof (BGH): Begründung der Eigenbedarfskündigung - keine Ausführungen zu Alternativwohnraum

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Kündigung grundsätzlich bereits im Kündigungsschreiben angeben. In der Begründung sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) aufzuführen:

  • Angabe der bezugsberechtigten Person
  • Angabe des Bezugsinteresses

Weitergehende Ausführungen sind zunächst nicht notwendig. Insbesondere hat der BGH in seiner jüngeren Entscheidung vom 15. März 2017 - Az.: VIII ZR 270/15 entschieden, dass die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten, die für die bezugsberechtigte Person alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten, enthalten muss.

Verletzt der Vermieter seine sogenannte Anbietpflicht von geeigneten Alternativwohnraum im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnlage resultieren hieraus allerdings mögliche Schadensersatzforderungen des Mieters. Die Eigenbedarfskündigung bleibt hingegen wirksam (vgl. BGH, Urteil v. 14. Dezember 2016 - Az.: VIII ZR 232/15).  

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

21. August 2017

Bundesgerichtshof (BGH): Auch die GbR kann sich als Vermieterin auf Eigenbedarf berufen

In seiner Entscheidung vom 14. Dezember 2016 - Az.: VIII ZR 232/15 - hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sich eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen darf. 

Hiervon nicht berührt ist die Rechtsprechung des BGH zu juristischen Personen und Personengesellschaften, welche sich auch nach wie vor nicht auf einen Eigenbedarf berufen können.

Eine (Außen-)Gesellschaft ist nach Auffassung des BGH nicht als juristische Person zu qualifizieren, sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar. Diese Teilrechtsfähigkeit führt dazu, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, dass sie nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt wird. Hintergrund der Teilrechtsfähigkeit war die Notwendigkeit, dass Gesellschaftsvermögen praktikabel und widerspruchsfrei im Sinne der §§ 718ff. BGB vom Privatvermögen der Gesellschafter zu trennen. Demzufolge wird zwar die GbR eigenständige Vertragspartei des Mietvertrages, die Teilrechtsfähig führt jedoch in konsequenter Anwendung der dahingehenden Rechtsprechung nicht zugleich zur Versagung der Berufung auf Eigenbedarf für die Mitglieder der GbR oder deren Angehörige.    

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

16. August 2017

Mieterhöhung nach dem Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2016 | Streitigkeiten zum Baualter nach Modernisierung

Der Vermieter hat die Möglichkeit nach den Regelungen der §§ 558ff. BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Gemäß § 558a Abs. 2 BGB kann er hierfür u.a. auf einen Mietspiegel zurückgreifen. Solche Mietspiegel werden auch durch die Landeshauptstadt Potsdam regelmäßig - zuletzt am 08. September 2016 - veröffentlicht.

Die Einordnung des Mietobjekts in den aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2016 erfolgt tabellarisch nach Baualter, Beschaffenheit, Ausstattung sowie Wohnungsgröße. Danach ergibt sich eine Miepreisspanne mit Unter-, Mittel- und Oberwert. Die exakte Einordnung des Mietobjekts innerhalb dieser Spanne erfolgt durch eine weitere Festlegung von wohnwerterhöhenden- und wohnwertmindernden Merkmalen. 

In der jüngeren Vergangenheit kommt es immer wieder vor, dass hinsichtlich des Baualters des Mietobjekts nicht auf das tatsächliche Baujahr seitens des Vermieters zurückgegriffen wird, sondern - bei umfangreichen Sanierungen - auf den Sanierungszeitpunkt. Dies führt zu teilweise gravierenden Unterschieden bei der Ermittlung der tatsächlich zu zahlenden orstüblichen Vergleichsmiete. 

Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2016 führt hierzu aus:

"Grundsätzlich bleibt das Baualter einer Wohnung auch nach einer Modernisierung maßgeblich. Im Einzelfall kann eine Sanierung, mit der ein Neubauzustand erreicht wird, zur Einordnung in eine andere Baualtersklasse führen (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 25.9.2015, 13 S 26 / 14)."

Da der Mietspiegel selbst auf ein Urteil des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam) verweist, sollte ein genauerer Blick in die Urteilsgründe gewagt werden:

"Eine Erfassung der Daten der Vergleichswohnung in der Baualtersklasse der Zeit der Modernisierung ist jedoch anerkannt und kommt dann in Betracht, wenn mit ihrer Bezugsfertigkeit auch rechtlich ein Neubau vorliegt.Hierzu können die Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG) herangezogen werden. Dort ist zwar nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau geregelt, jedoch sind die Begriffsbestimmungen des Gesetzes aber auch sonst zu Grunde zu legen. Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau (1) das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbstständigen Gebäude, (2) die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, (3) die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder (4) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

In diesem Sinne ist Wohnraum nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet. Einschränkend hierzu wird die Auffassung vertreten, dass bei Wiederaufbau in identischer Bauweise wie das ursprünglich zerstörte Haus die ursprüngliche Baualterklasse ebenso weiter gilt, wie in dem Fall der Kernsanierung eines noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses.

Eine Erweiterung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn eine Aufstockung oder ein Anbau erfolgt, wobei eine Höherstufung in eine jüngere Baualtersklasse dann angenommen wird, wenn zum Beispiel das Gebäude mit den Räumen vor der Sanierung längere Zeit leer gestanden hat und die Räume unbewohnbar waren und erhebliche Arbeiten zu einer umfassenden Neugestaltung der Räume zu Wohnzwecken erfolgt ist."

Demzufolge soll nach Auffassung des Gerichts eine Einordnung in die jüngere Baualtersklasse nach Modernisierung u.a. nur dann möglich sein, wenn das Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wird. Dies setzt jedoch voraus, dass sich der entsprechende Gebäudeteil vor Modernisierung nicht (mehr) zu Wohnzwecken eignet.

Praxishinweis:

Nach Erhalt eines Mieterhöhungsverlangens sollte jeder Mieter grundsätzlich prüfen, ob seine Wohnung zutreffend in die entsprechende Tabelle des Mietspiegels eingeordnet wurde. Will der Vermieter die Wohnung abweichend vom tatsächlichen Baualter in eine jüngere Baualtersklasse einordnen, muss er dies im Erhöhungsverlangen gesondert begründen, anderenfalls ist die Mieterhöhung bereits formell unwirksam. 

Dann ist zu prüfen, ob die Sanierung den oben dargestellten Anforderungen entspricht, sich das Gebäude/die Wohnung somit zuvor nicht in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand befunden hat. Nur dann könnte eine Einordnung in die jeweilige jüngere Baualtersklasse gerechtfertigt sein.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

10. April 2017

Bundesgerichtshof (BGH): Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Sinne des § 566b Abs. 1 BGB kommt es nicht auf den Zahlungseingang, sondern auf den Überweisungszeitpunkt an

Der BGH hat in seinem Urteil vom 05. Oktober 2016 - Az.: VIII ZR 222/15 entschieden, dass eine anderslautende allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) in Wohnraummietverträgen gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist.

Die konkrete Klausel

"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

verstößt bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gegen die Gebote von Treu und Glauben, da das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt wird.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

20. November 2016

Amtsgericht Berlin-Mitte: Sperrfrist, Kündigungsschutzklauselverordnung findet auch auf Wohnraum Anwendung, welcher vor Inkrafttreten der Verordnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist

Mit der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13. April 2013 hat das Land Berlin von der Ermächtigungsgrundlage des § 577a Abs. 2 S. 2 BGB Gebrauch gemacht und eine zehnjährige Sperrfrist  für das gesamte Stadtgebiet Berlin geregelt, nach der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB von Wohnraum, welcher während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert worden ist, seitens des Erwerbers erst nach Ablauf der Sperrfrist möglich ist.

In seiner Entscheidung (Urteil v. 15. Dezember 2015 - Az.: 14 C 49/15) geht das Amtsgericht davon aus, dass die Kündigungsschutzklausel auch auf jene Fälle Anwendung findet, bei denen es zum Zeitpunkt des Erwerbs an der betroffenen Wohnung durch den aktuellen Vermieter keine bzw. eine Verordnung gab, welche eine wesentlich kürzere Sperrfrist vorsah und welche vor Erlass der nunmehr gültigen Verordnung wegen Zeitablauf ihre Gültigkeit verlor. Das Gericht erkennt hierin ausdrücklich keine unzulässige Rückwirkung, wenn - wie im vorliegenden Fall - § 577a BGB in seiner nunmehr gültigen Fassung bereits zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den aktuellen Vermieter existierte. Denn Erwerber eines in Wohnungseigentum umgewandelten, bereits vermieteten Wohnraums durften dann nicht darauf vertrauen, wegen Vorliegens berechtigter Interessen im Sinne des  § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor Ablauf von 10 Jahren seit dem Erwerb kündigen zu können.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

09. Oktober 2016

Amtsgericht Berlin-Lichtenberg: Mietpreisbremse, Überhöhung kann mit Mietspiegel begründet werden

In Großstädten, in denen Wohnraum knapp ist, soll nach dem Willen des Gesetzgebers bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die Miete nicht mehr unbegrenzt steigen können. Vielmehr darf die Miete nur maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wird eine höhere Miete vereinbart und bezahlt, kann der Mieter die Differenz zurückfordern. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter zuvor gegenüber dem Vermieter gerügt hat, dass eine unzulässige Miete vereinbart wurde.

Hierzu liegt nun ein erstes Urteil aus Berlin vor. In einem sorgfältig begründeten Urteil kommt das Amtsgericht Lichtenberg zu dem Ergebnis, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel 2015 bestimmt werden kann, auch wenn es sich dabei nicht um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel handeln sollte. Sondermerkmale führen nur dazu, dass maximal der Spannenoberwert des Mietspiegelfeldes gefordert werden kann.

Der Vermieter wurde dementsprechend zur Rückzahlung der überzahlten Miete verurteilt (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.9.2016 - 2 C 202/16).

Tipp vom Fachanwalt: Kommt der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass seine Miete überhöht ist, sollte er die Zulässigkeit der Miete gegenüber dem Vermieter schriftlich rügen und sich ggf. anwaltlich beraten lassen.

Der Vermieter sollte sich rechtzeitig beraten lassen, ob die Mietpreisbremse für ihn relevant ist oder ob einer der zahlreichen Ausnahmetatbestände vorliegt.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

08. Februar 2016

BGH vereinfacht Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen in Bezug auf den Vorwegabzug von Kostenbestandteilen wesentlich gelockert.

Bezüglich der Angabe der Gesamtkosten hatte der BGH bislang so entschieden, dass der Vermieter bereits in der Betriebskostenabrechnung im Einzelnen angeben musste, um welche Kosten er eine Gesamtkostenposition vorab bereinigt hat (sog. Vorwegabzug), also welche Kosten er vorab abgezogen hat, die auf den Mieter nicht umlegbar waren oder die nicht die jeweilige Abrechnungseinheit betrafen. Zudem verlangte der BGH bislang, dass der Rechenschritt erläutert wird, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit ermittelt worden sind. War dies in der Betriebskostenabrechnung nicht angegeben und erläutert worden, war die Abrechnung formell unwirksam, so noch entschieden in den Urteilen vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13 sowie 14.02.2007, VIII ZR 1/06.

Nach dem Urteil des BGH vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, ist diese Rechtsprechung aufgegeben worden. Es ist nunmehr ausreichend, dass der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart nur noch den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Die Darstellung und Erläuterung der dahin führenden Rechenschritte ist nunmehr nicht mehr erforderlich. Hintergrund der Entscheidung ist, dass die Nebenkostenabrechnung sowohl aus Mieter- als auch aus Vermietersicht nicht mit Details überfrachtet werden soll. Ob der abgerechnete Gesamtbetrag zutreffend ermittelt worden ist, ist dann eine Frage der materiellen Richtigkeit, die der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht überprüfen kann.

Kerstin C. Weber
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

20. März 2015

Neue BGH-Rechtsprechung bei unrenoviert übergebener Wohnung

Die Rechtsprechung des BGH wurde mit wichtigen Konsequenzen für Mieter und Vermieter geändert. Wenn ein Mieter eine Wohnung unrenoviert übernommen hat, kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen mehr verlangen, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Eine Klausel im vorformulierten Mietvertrag, die den Mieter dennoch zur Renovierung verpflichten würde, ist nun unwirksam.

Der BGH hat die Entscheidung damit begründet, dass der Mieter anderenfalls dazu verpflichtet sein würde, die Wohnung in einem besseren Zustand zurück zu geben, als er sie erhalten hat. Der Mieter wäre zudem verpflichtet, die Gebrauchsspuren, die der vorige Mieter verursacht hat, zu beseitigen.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung an den Mieter renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, kommt es auf den Umfang der vorhandenen Gebrauchsspuren an. Hier ist immer eine Einzelfallbeurteilung notwendig.

Zu beachten ist, dass die neue Rechtsprechung dann nicht gilt, wenn der Mieter eine angemessene Entschädigung dafür erhalten hat, dass er die Wohnung unrenoviert übernimmt, z.B. durch einen Mietnachlass. (BGH Urteile vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13).

Kerstin C. Weber
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

17. Januar 2015

Darf man auf seinem Balkon rauchen? Muss man auf seinem Balkon den Zigarettenrauch des Nachbarn ertragen?

Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter  verlangen kann, dass die Nachbarn nicht auf ihren Balkonen rauchen.

Der BGH hat diese Fragen salomonisch entschieden.

Ist der Tabakrauch auf dem Balkon des Nachbarn deutlich wahrzunehmen, liege eine wesentliche Beeinträchtigung vor, deren Unterlassung der Nichtraucher grundsätzlich verlangen könne. Anderseits habe auch der Raucher das Recht, seinen Balkon so zu nutzen, wie er dies wünsche und eben auch zu rauchen.

Beide Interessen seien zu einem Ausgleich zu bringen. Dies könnte z.B. durch eine zeitliche Regelung erfolgen, dass nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon geraucht werden dürfe. Die Einzelheiten festzulegen sei Aufgabe des Landgerichts Potsdam, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen worden ist (BGH, Urteil des V. Zivilsenats vom 16.1.2015 - V ZR 110/14 -).

Tipp des Fachanwalts für den Mieter: Sollte eine wesentliche Rauchbelästigung vorliegen, würde dies zugleich einen Mangel der Mietsache darstellen, die den Mieter zur Minderung berechtigt. Allerdings muss er zur Wahrung seiner Rechte die Miete unter Vorbehalt zahlen und den Vermieter informieren.

Tipp des Fachanwalts für den Vermieter: Aufgrund dieser Entscheidung empfiehlt es sich, entsprechende Regelungen über die Nutzung des Balkon zum Rauchen im Mietvertrag aufzunehmen, damit es nicht zu Verlusten durch eine Mietminderung kommt.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

20. März 2014

BGH: Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels

Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 5. März 2014 – Aktenzeichen: VIII ZR 205/13) die Rechtsauffassung, dass ein Mieter sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter macht, wenn er einen zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssel bei Mietvertragsende bzw. nach Auszug nicht zurückgibt.

Diese Schadensersatzpflicht des Mieters kann nach der Entscheidung des BGH auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen, wenn ein solcher Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist.

Einen ersatzfähigen Schaden nimmt der BGH in einem solchen Fall jedoch erst dann an, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde.

Sandra Nuckel
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

09. Februar 2014

BGH: Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert überlassenen Wohnungen nicht mehr zulässig?

Der Bundesgerichtshof hat eine Änderung seiner Rechtsprechung angekündigt.

Bisher galt, dass bei einer wirksamen Regelung über Schönheitsreparaturen der Mieter seine Wohnung bei der Beendigung des Mietverhältnisses auch dann renovieren musste, wenn er eine umrenovierte Wohnung angemietet hat. Voraussetzung war nur, dass das Mietverhältnis lang genug gedauert hatte.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof angekündigt, dass er diese Rechtsprechung in Zweifel zieht. Es ist daher zu erwarten, dass zukünftig Regelungen über Schönheitsreparaturen in Formularverträgen auch dann unwirksam sind, wenn eine Wohnung oder Gewerberäume in einem renovierungsbedürftigen oder umrenovierten Zustand angemietet werden. Der Mieter muss dann auch bei seinem Auszug keine Renovierung vornehmen. Vielmehr ist der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH, Beschluss vom 22.1.2014, VIII ZR 352/12).

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

09. Februar 2014

BGH: Quotenklausel unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss angekündigt, dass er seine Rechtsprechung zukünftig ändern wird. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs waren Quotenabgeltungsklauseln, nach denen sich der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen hatte, auch in Formularmietverträgen wirksam, wenn sie auf die individuelle Abnutzung der Wohnung durch den Mieter abstellen.

Der BGH hat jetzt in einem Beschluss die Auffassung vertreten, dass er zukünftig Quotenabgeltungsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages für unwirksam ansehen wird, weil sich nicht feststellen lässt, wie sich denn der Grad der individuellen Abnutzung der Wohnung und dem dadurch bedingten Bedarf an Renovierungsleistungen ermitteln lässt. (BGH, Beschluss vom 22.1.2014 - VIII ZR 352/12).

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

11. Dezember 2013

Tückisches Mieter-Vorkaufsrecht

Wenn die Wohnung eines Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet, dass er in einen zwischen Vermieter und Erwerber geschlossenen Wohnungskaufvertrag auf Käuferseite eintreten kann.

Anders ist dies jedoch beim sog. „Erwerbermodell“: Der Vermieter verkauft das Grundstück samt Haus, für das eine Aufteilung in Eigentumswohnungen schon vorbereitet ist, als Ganzes an eine Gemeinschaft von Erwerbern, die dann ihrerseits eine Aufteilung nach WEG vornehmen, so dass jeder Erwerber eine Wohnung bekommt. In diesem Fall steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu, wie der BGH in einer aktuellen Entscheidung vom 22.11.2013 nochmals klargestellt hat (Az.: V ZR 96/12).

Der Mieter würde sonst in den Grundstückskaufvertrag eintreten, hätte aber keine Garantie, dass die Aufteilung in Wohnungseigentum überhaupt durchgeführt wird.

Fachanwaltstipp: Anders wäre es zu beurteilen, wenn der Vermieter das Haus zwar als Ganzes verkauft, sich aber selbst im Kaufvertrag noch zur Aufteilung in Wohnungseigentum verpflichtet. Denn dann würde der das Vorkaufsrecht ausübende Mieter den Anspruch auf Errichtung von Wohnungseigentum an seiner Wohnung „mitkaufen“.

Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

22. Oktober 2013

Mietvertrag kann gesetzliche Kündigungserleichterung aushebeln, auch gegenüber späteren Erwerbern

Der Fall: Die Mieterin mietet in einem Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen) 1998 eine Wohnung. Im Mietvertrag steht unter anderem: „Die Vermieterin wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“

In der Folgezeit wird das Haus zweimal (2006 und 2009) weiterverkauft. Der nunmehrige Eigentümer legt die beiden anderen Wohnungen zu einer zusammen und zieht dort ein. Anschließend kündigt er der Mieterin unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter ohne Angabe eines berechtigten Interesses kündigen, wenn er selbst zusammen mit dem Mieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt.

Die Entscheidung: Die vom Vermieter erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Schöneberg (Az. 18 C 200/10) noch abgewiesen, das Landgericht Berlin (Az. 63 S 232/12) gab ihr jedoch unter Verweis auf § 573a Abs. 1 BGB statt.

Anders der Bundesgerichtshof: In seiner Entscheidung vom 16.10.2013 (BGH, Az. VIII ZR 57/13) hob er das Räumungsurteil des Landgerichts auf, weil er der mietvertraglichen Regelung den Vorzug gab: Wenn im Vertrag vereinbart ist, dass das Mietverhältnis nur aufgrund wichtiger berechtigter Interessen gekündigt werden kann, dann entfällt auch die Kündigungserleichterung des § 573a BGB. Die vertragliche Regelung stellt eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung zum Vorteil des Mieters dar, welche zulässig ist.

Daran ändert auch der zweimalige Verkauf des Hauses nichts, denn mit dem Erwerb tritt der Käufer nach § 566 BGB in das Mietverhältnis in der Form ein, in der es besteht, also mit allen besonderen Vereinbarungen.

Allerdings wurde der Rechtsstreit vom BGH nicht abschließend entschieden, sondern an das Landgericht  zurückverwiesen, weil der Vermieter auch eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hatte. Eigenbedarf kann ein wichtiges berechtigtes Interesse darstellen, welches trotz der fraglichen Vereinbarung einen Kündigungsgrund darstellen würde. Zu dem behaupteten Eigenbedarf und zu den von der Mieterin vorgebrachten Härtegründen hatten die Vorgerichte aber noch keine ausreichenden Feststellungen getroffen.

Tipp: Der Fall zeigt, dass gerade bei der Kündigung von Wohnraum scheinbar einfache Sachverhalte nicht ohne eine genaue Prüfung des Mietvertrages seriös eingeschätzt werden können. Nicht selten sind die vertraglichen Regelungen unklar und auslegungsbedürftig und sollten von einem/er Experten/in geprüft werden.

Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

07. März 2012

Heizkostenabrechnung ist nur nach dem Leistungsprinzip zulässig

Nun hat es endlich auch der BGH klargestellt: Über die Heizkosten darf der Vermieter ausschließlich nach dem so genannten Leistungsprinzip abrechnen. Er muss also die Kosten jener Brennstoffe bzw. Wärme verbrauchsabhängig verteilen, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurden.

Im Gegensatz zu sämtlichen anderen Betriebskostenarten ist es dagegen nicht möglich, die vom Vermieter im Abrechnungszeitraum für Brennstoffe bzw. Wärme geleisteten Zahlungen als Gesamtkosten zugrundezulegen (sog. Abflussprinzip).

Schuld ist § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung, der vorschreibt, dass bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung u. a. >>die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung<< zu verteilen sind (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Da der BGH in der Vergangenheit bei anderen - auch verbrauchsabhängigen - Betriebskostenarten (zum Beispiel Wasser) die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ebenfalls für zulässig erklärt hatte, war die Frage höchst umstritten, ob dies auch auf die Heizkosten übertragen werden könnte. Dem hat der BGH nun mit Verweis auf die Heizkostenverordnung eine Absage erteilt.

Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

18. Oktober 2011

Separate Kündigung einer zur Wohnung mit gemieteten Garage?

Nicht selten bietet der Vermieter einer Wohnung eine Garage gleich dazu an - durchaus ein besonderes Vermietungsargument. Was geschieht aber, wenn der Vermieter (nur) die Garage später anderweitig nutzen will oder gar die Garage nicht mehr dem Wohnungsvermieter gehört? Kann dann die Garage vom Eigentümer unabhängig von der Wohnung und damit ohne Beachtung des wohnungsmietrechtlichen Kündigungsschutzes gekündigt werden? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof jetzt in einer neuen Entscheidung auseinandergesetzt (BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10).

Entscheidend ist nach den Ausführungen des Gerichts, ob der Mietvertrag über die Wohnung und der über die Garage eine rechtliche Einheit bilden oder als zwei unabhängige Verträge anzusehen sind. Weil sich im entschiedenen Fall die Garage auf einem anderen Grundstück befand als die Wohnung, und obendrein die Garage in dem schriftlichen Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt, sondern durch mündliche Vereinbarung gemietet wurde, gab der BGH hier dem Vermieter Recht: die Garage konnte separat gekündigt werden.

Interessant an der Entscheidung ist aber der gleichzeitige Hinweis des BGH, dass im Regelfall schon dann eine rechtliche Einheit beider Verträge anzunehmen ist, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Erst recht wird man hiervon ausgehen können, wenn die Garage mit in der Mietvertragsurkunde zur Wohnnung auftaucht.

Hinweis: Die Probleme stellen sich in solchen Fällen dann, wenn das Eigentum an der Wohnung und der Garage auseinanderfällt. Das kann z. B. in einer Wohnungseigentumsanlage schnell passieren, wenn Wohnung und Garage (oder: Tiefgaragenstellplatz) rechtlich selbständige Sondereigentumseinheiten darstellen und von verschiedenen Käufern erworben bzw. ersteigert werden. Soweit trotzdem von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage / Stellplatz auszugehen ist,  sieht sich der Mieter dann einer Mehrheit von Vermietern gegenüber, die z. B. Kündigungen oder Mieterhöhungen auch nur einheitlich aussprechen können (BGH, Urteil vom 28.09.2005, Az. VIII ZR 399/03).

Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

30. August 2011

Rechte des Mieters und Vermieters bei Bränden im Haus (Brandstiftung, Mietminderung, Minderungsquote)

Aktuell berichten diverse Medien, dass der mutmaßliche Brandstifter, der in Berlin wochenlang mit einer Reihe von Kinderwagen-Bränden in Berliner Hausfluren für Schlagzeilen gesorgt hat, gefasst sei. Ein Berliner Postbote, so aktuelle Presseberichte, sei für die Tat verantwortlich. In den vergangenen Wochen hat manch ein Berliner Mieter deshalb einen verrauchten oder im Extremfall einen verbrannten Hausflur ertragen müssen. Der Geruch von Rauch dürfte bei manch einem Mieter noch Tage später in der Wohnung geblieben sein.

Welche mietrechtlichen Konsequenzen hat dies? Ist deswegen die Miete gemindert, obwohl den Vermieter keinerlei Schuld an den Bränden trifft? Viele Vermieter sind erzürnt darüber, dass die Antwort aus mietrechtlicher Sicht eindeutig Ja lautet. Geschieht in einem Wohnhaus ein Brand, ist die Miete der dort lebenden Mieter regelmäßig wegen der durch den Brand und dessen Folgen verursachten Unannehmlichkeiten für die Mieter gemindert. Die Minderungsquote bestimmt sich nach dem Grad der Einschränkung des Mietgebrauchs. Je mehr der Mieter durch den Brand und die Folgen in seinem Mietkomfort beeinträchtigt ist, desto höher fällt die Minderungsquote aus.

Die Gründe, weswegen die Miete durch einen Brand eingeschränkt sein kann, sind vielfältig. Da ist zum einen die Geruchsbelästigung. Sollte der Hausflur rußverschmiert sein und das Treppengeländer verschmort, dann ist die Miete auch deshalb um einen weiteren Prozentsatz gemindert. Die Bauarbeiten, die für die Beseitigung der Brandschäden erforderlich sind, mindern die Miete regelmäßig dann, wenn durch sie eine Beeinträchtigung des Mietkomforts eintritt.

Die Minderungsquoten sind völlig unterschiedlich und hängen von der Intensität des Brandes und seiner Folgen ab. Für eine Beschädigung des Treppenhauses und leichter Geruchsbeeinträchtigung wird in der Regel eine Quote von 20 % (je 10 %) angemessen sein. Bei größeren Bränden kann die Miete schnell um über 50 % gemindert sein. Sollte das Haus geräumt werden, ist die Miete für die Zeit, in der der Mieter nicht in seine Wohnung darf, um 100 % voll gemindert.

Fachanwaltstipp für Mieter: Dokumentieren Sie die brand- und brandfolgenbedingten Einschränkungen Ihres Mietkomforts. Ziehen Sie zur Sicherheit Zeugen bei, die etwa bestätigen können, dass es in Ihrer Wohnung noch 2 Wochen nach dem Brand trotz regelmäßigen Lüftens immer noch angebrannt riecht. Feilschen Sie mit Ihrem Mieter um eine möglichst günstige Minderungsquote. Der Vermieter kann den Nachteil, den er durch die Minderung hat, in der Regel bei seiner Versicherung geltend machen. Die Minderungsquote, die die Versicherungen regelmäßig akzeptieren, entspricht einer Quote, die vor Gericht Bestand haben würde.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Übertriebene Minderungsquoten müssen Sie nicht akzeptieren. Oft lohnt es sich, einen Vergleich über eine vernünftige Minderungsquote vorgerichtlich abzuschließen. Sie können den Mietausfall regelmäßig bei Ihrer Versicherung geltend machen und ersparen sich einen zeitraubenden Rechtsstreit, der oft eine Beweisaufnahme und in manchen Fällen sogar die Beauftragung eines Sachverständigen erfordert.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

26. August 2011

Rechte des Mieters und Vermieters bei aktuellen Mieterhöhungen in Berlin

Derzeit steigen in Berlin die Mieten. Presseberichten zufolge erhalten Mieter insbesondere in den zentraleren Stadtbezirken Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Kreuzberg, Charlottenburg, Mitte, Lichtenberg und Neukölln vermehrt zum Teil nicht unerhebliche Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter. Die Mieterhöhungen stützen sich dabei häufig auf den aktuellen Berliner Mietspiegel von 2011. Dieser erlaubt Mieterhöhungen nach einer vorgegebenen Mietspiegeltabelle.

In der Praxis sind manche Mieterhöhungen nicht zu verhindern. Strittig sind oft diejenigen Fälle, in denen Uneinigkeit über die Wohnwertmerkmale besteht, deren Vorliegen oder Nichtvorliegen über das Ausmaß der Mieterhöhung entscheidet. Trefflich gestritten werden kann etwa darüber, ob es sich um ein gepflegtes Wohnumfeld handelt. Darüber gibt es mitunter diametral unterschiedliche Ansichten.

Fachanwaltstipp für Mieter: Unter Umständen kann sich die Abwehr einer Mieterhöhung richtig lohnen. Bisweilen verlangen Vermieter bis zu 130 € Miete mehr. Sollte sich im Gerichtsverfahren herausstellen, dass viele der im Mieterhöhungsverlangen angegebenen den Wohnwert erhöhenden Merkmale in Wahrheit nicht gegeben sind, kann die Mieterhöhung schnell um die Hälfte oder mehr schrumpfen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

25. August 2011

Tierhaltung in Wohnungen: Ist eine Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung insbesondere von Hunden und Katzen verbietet oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, wirksam?

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.

Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Fachanwaltstipp für Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

22. August 2011

Schönheitsreparaturen: Eine Klausel, die die Farbwahl einschränkt, z.B. dadurch dass das „Weißen der Decken und Wände“ gefordert wird, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren. Er kann die Renovierung sogar vom Vermieter verlangen.

In einer Entscheidung vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10 bestimmt der Bundesgerichtshof, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, unwirksam ist. Der Mieter, so die mittlerweise gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, darf bei Abgabe der Wohnung nicht in seiner Farbwahl nur auf eine Farbe beschränkt werden, auch nicht auf weiß. Denn dies würde ihm die Möglichkeit erschweren, während des Mietverhältnisses andere dezente Farben für seine Wohnung zu wählen. Sollte er die Wohnung etwa in dezenten Pastelltönen gestaltet haben, wäre er gezwungen, die Wohnung bei Übergabe komplett weiß nachzustreichen. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen und ist auch für den Vermieter nicht wirklich vorteilhaft: Der Vermieter kann eine gepflegte Wohnung in angenehmen Pastelltönen genauso gut vermieten, wie eine mit weißen Wänden.

Fachanwaltstipp für Mieter: Wer heute noch renoviert, ohne vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Klauseln im Mietvertrag prüfen zu lassen, läuft Gefahr, viel Geld zu verschenken. Starre Fristen, die die Renovierung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorschreiben, sind ebenso unwirksam wie Klauseln, die eine bestimmte Art und Weise der Renovierung fordern.

Fachanwaltstipp für Vermieter 1: Schreiben Sie in den Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Alle weiteren Zusätze sind ein unnötiges Risiko und können dazu führen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht schuldet. Noch schlimmer: In diesem Fall schulden Sie die Renovierung auch während der Mietzeit. Das kann teuer werden.

Fachanwaltstipp für Vermieter 2: Warum auf weiß bestehen? Bei Wohnungsbesichtigungen sind Wohnungen mit geschmackvoll dezenten Farbgestaltungen regelmäßig sehr beliebt.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

18. August 2011

Minderung und Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder – häufig – der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.

Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.

Fachanwaltstipp für Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

17. August 2011

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen: Kann der Mieter das Mietverhältnis durch Nachzahlung der Miete noch retten?

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp für Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

12. August 2011

Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen? (Minderungsrecht, Zahlung unter Vorbehalt)

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 16.1.2009 (Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des Rohres beauftragen und später die Kosten durch den Vermieter ersetzt verlangen, ohne diesen zuvor unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert zu haben. Der Mieter darf in solchen Fällen nur die zu einer weiteren Vergrößerung des Schadens unbedingt notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Er darf zum Beispiel das Loch in der Wasserleitung schließen lassen. Er darf nicht die Rohrleitung in der gesamten Wohnung erneuern lassen.

In einer Entscheidung jüngeren Datums urteilte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08), dass eine mietvertragliche Klausel, die den Vermieter von der Pflicht zur Übernahme der Kosten eigenmächtigen Handeln unter allen Umständen entbindet, unwirksam ist.

Fachanwaltstipp für Mieter: Wenn Sie in der Wohnung einen Mangel feststellen, sollten Sie den Vermieter zunächst immer zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm hierfür eine Frist von mindesten 14 Tagen setzen. Um den Druck zu erhöhen, können Sie die Geltendmachung eines Minderungsrechts ankündigen und erklären, dass Sie ab sofort sämtliche Mietzahlungen nur unter Vorbehalt leisten. Wenn Sie Maßnahmen selbst durchführen, müssen Sie immer damit rechnen, dass Sie letztendlich auf den Kosten sitzen bleiben. Selbst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist den Schaden nicht behebt, empfiehlt es sich in der Regel, den Vermieter auf Durchführung der Reparaturarbeiten zu verklagen (Instandsetzungsklage). Bei eigenmächtiger Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter später immer behaupten, die Arbeiten wären nicht erforderlich gewesen, bzw. die Rechnungen seien zu hoch.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Beseitigen Sie die Mängel zeitnah. Andernfalls müssen Sie befürchten, dass der Mieter die Arbeiten selbst erledigen lässt und Ihnen die hier anfallenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Außerdem müssen Sie sich mit Mietminderungsansprüchen auseinandersetzen. Soweit der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum und in unzulässiger Höhe kürzt, sollten Sie eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erwägen. Dies führt häufig dazu, dass der Mieter die Miete zumindest in Höhe eines Teilbetrages zunächst nachleistet, weil er Angst hat, die Wohnung zu verlieren.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

11. August 2011

Die Aufrechnung verjährter Mietzinsforderungen mit einem als Kaution verpfändeten Sparkonto

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung.

Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen.

Das höchste Berliner Zivilgericht änderte diese Rechtsprechung mit Entscheidung vom 9.5.2011. Die ältere Entscheidung sei eine Ausnahme. Eine verjährte Mietzinsforderung könne nicht gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden. Die Ansprüche (Mietzins als wiederkehrende Leistung einerseits und das Pfandrecht am Sparbuch andererseits) seien nicht gleichartig. Eine Aufrechnung setzt die Gleichartigkeit der Forderungen voraus (vgl. § 387 BGB).

Dennoch bleibt dieses Thema wohl auch in Zukunft strittig. Die Entscheidungen stammen von verschiedenen Zivilsenaten des Kammergerichts. Ausdrücklich hatte sich der Zivilsenat der aktuellen Entscheidung von der Auffassung des anderen Zivilsenats, der die ältere Entscheidung gefällt hat, distanziert. Unklar ist, wie die erstinstanzlichen Gerichte die Sache in Zukunft sehen werden.

Fachanwaltstipp für Mieter: Sollte der Vermieter eine verjährte Mietzinsforderung gegen ein als Sicherheit verpfändetes Sparkonto aufrechnen, können Sie jetzt mit größerer Erfolgsaussicht auf Freigabe der Mietkaution klagen.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Die Attraktivität von Barkautionen steigt nach der Wende in der Rechtsprechung des Kammergerichts. Diese Form der Kaution ist im Hinblick auf die Aufrechnung mit verjährten Mietzinsforderungen dem verpfändeten Sparbuch vorzuziehen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

10. August 2011

Verspätete Mietzahlung: Wird der Samstag bei der Berechnung der 3 Werktage mitberechnet?

Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage über die Wirksamkeit einer Kündigung und den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden.

In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der BGH noch in 2005, sei ein Werktag. Die Landgerichte entscheiden bundesweit unterschiedlich. In Berlin ist der Samstag mietrechtlich gesehen kein Werktag – in München schon.

Mit einer 180°-Wende änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung hierzu am 13.7.2010. Der Samstag ist jetzt auch höchstrichterlich kein Werktag im Sinne des Mietrechts. Sollte der 1. des Monats auf einen Freitag fallen, muss die Miete erst am darauf folgenden Dienstag, dem 5. Kalendertag, auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Die einfache Begründung: Am Samstag arbeiten die Banken nicht. Nach der älteren Rechtsprechung wäre die Mietzahlung verspätet.

Fachanwaltstipp für Mieter: Sicher ist sicher. Sie sollten Ihren Dauerauftrag trotz der gelockerten Rechtsprechung immer auf den 1. des Monats legen. Da der Samstag bei Banken kein Arbeitstag ist, braucht die Bank oft volle 3 Arbeitstage, um Gelder zu überweisen.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

10. August 2011

Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt?

Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit – da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat – eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach beantwortet werden. Selbst wenn bei Einzahlung der Kaution die Vermögensverhältnisse in Ordnung waren, kommt bei nachträglicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse eine Untreue durch Unterlassen in Betracht. Also unbedingt die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen anlegen.

Fachanwaltstipp für Mieter: Verlangen Sie von Ihrem Vermieter den Nachweis, dass dieser die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Weigert sich der Vermieter, sind Sie berechtigt, den Kautionsbetrag von der laufenden Miete wieder abzuziehen. Wenn Sie sich darum nicht kümmern, laufen Sie Gefahr, bei einer Insolvenz des Vermieters Ihre Kaution zu verlieren. Gegen den Insolvenzverwalter besteht kein Anspruch auf Aussonderung des Geldes aus der Insolvenzmasse, wenn die getrennte Anlage nicht erfolgte.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

10. August 2011

Vereinbarungen über eine Minderungsquote bei Baulärm

Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen in den betroffenen Häusern. Die Minderungsquote hängt von der Lärmintensität ab und vom Grad der Beeinträchtigung durch die Bauarbeiten. Muss das gesamte Haus etwa mit einem Baugerüst versehen werden, erhöht sich regelmäßig die Minderungsquote. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet finden sich Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben.

Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Vielleicht empfindet der Mieter die Bauarbeiten als fast unerträglich. Ein Gericht kann das immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote schmilzt auf magere 15 % zusammen.

In den meisten Fällen empfiehlt sich ein außergerichtlicher Vergleich. Mieter und Vermieter einigen sich auf eine Minderungsquote und auf Rückzahlung überzahlter Mieten seit Baubeginn. Die Minderungsquote ist dann unter Umständen nicht so hoch als eine vor Gericht erzielbare Quote; aber: was man hat, das hat man. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann der Mieter ähnliche Quoten erzielen, wie vor Gericht. Beide Seiten ersparen sich ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren. Und: Niemand hat Lust, für einen Sachverständigen mehrere 1000 € vorzufinanzieren.

Fachanwaltstipp für Mieter: Zeigen Sie es dem Vermieter nachweisbar an, dass der Baulärm in Ihre Wohnung dringt. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Mangels auf. Dokumentieren Sie die Mängel, etwa mit Hilfe von Zeugen und/oder Schallpegelmesser. Überlassen Sie die Verhandlungen über die Höhe der Minderungsquote einem Experten. Die Kosten des Vergleichs können mit der Summe finanziert werden, die der Vermieter wegen der Mängel zurückzahlen muss.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Scheuen Sie den außergerichtlichen Vergleich nicht. Bei eindeutiger Beweislage kann so eine niedrigere Quote vereinbart werden, als die, die das Gericht feststellen würde. Ein innerhalb von wenigen Tagen abgeschlossener Vergleich ist regelmäßig wesentlich vorteilhafter, als ein langwieriger Rechtsstreit mit einem rechtsschutzversicherten Mieter.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

09. August 2011

Rechte des Mieters und Vermieters bei der Schließung einer Baulücke

Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus.

Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser – sozusagen überschüssige – Baulärm  ist aber regelmäßig schwer nachweisbar.

Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete zu erreichen, wenn das in die Baulücke gebaute Gebäude ungewöhnlich groß ist und dem Mieter Sicht oder Lichteinfall in einem Maß einschränkt, wie dies nicht vorhersehbar war. Zu denken ist hier an eine extravagante Architektur, die der Mieter schlicht nicht vorhersehen konnte und die sein Büro jetzt verdunkelt. Eine Minderung ist auch denkbar, wenn der Abstand zu dem neu errichteten Gebäude ungewöhnlich gering ist.

Fachanwaltstipp für Mieter: Sollte der Baulärm wegen der Schließung einer Baulücke in der Innenstadt unerträglich sein, messen Sie den Schallpegel mit entsprechendem Gerät. Wenden Sie sich an einen Fachmann, der prüfen kann, ob diese Werte völlig außerhalb des Rahmens liegen. Hier wird jeder Einzelfall unterschiedlich zu beurteilen sein. Denken Sie an die Möglichkeiten der Minderung wegen zukünftiger Verschattung. Versuchen Sie zunächst, einen Vergleich abzuschließen.

Fachanwaltstipp für Vermieter: Sollte der Mieter von Ihnen die Anerkennung einer Minderungsquote verlangen, sollten Sie dem nicht entsprechen, wenn die Bautätigkeit darin besteht, dass eine Baulücke geschlossen wird. Im innenstädtischen Bereich größerer Städte haben die Minderungsbegehren oft wenig Chancen vor Gericht. Dies kann im Einzelfall anders sein, weswegen sich der Gang zum Spezialisten regelmäßig lohnt.

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt

30. Juli 2011

Bundesgerichtshof: Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter verjähren in drei Jahren

Beim Auszug des Mieters eines der Wohnungseigentümer im Juni 2008 werden die Edelstahlpaneele im Aufzug der Wohnungseigentumsanlage zerkratzt. Die Kosten für die Beseitigung des Schadens belaufen sich auf etwa 7.000,00 EUR. Der Vermieter klagt den Schaden erst im Juli des Jahres 2009 ein, nachdem ihm die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche abgetreten hat. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. In der Tat verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen der Mietsache innerhalb eines halben Jahres nach dem Auszug des Mieters. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese kurze Verjährungsfrist nicht für die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gilt, wenn der Mieter eines Wohnungseigentümers Gemeinschaftseigentum beschädigt (Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10).

Tipp vom Fachanwalt für den Vermieter: Der Vermieter sollte beachten, dass seine Ansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache und unterlassener Schönheitsreparaturen innerhalb eines halben Jahres verjähren, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Die Frist beginnt auch dann mit dem Auszug, wenn das Mietverhältnis erst später endet.

Tipp vom Fachanwalt für den Mieter: Kommt es beim Auszug einmal zu Beschädigungen der Mietsache, sollte geprüft werden, ob seine Haftpflichtversicherung für diesen Schaden aufzukommen hat. Dies hängt von den konkreten Versicherungsbedingungen ab, denn nicht immer findet der Ausschluss für Mietsachschäden Anwendung.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

28. Juli 2011

Bundesgerichtshof klärt formale Anforderungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Will der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis kündigen, muss er die Gründe schon im Kündigungsschreiben angeben, weil im Räumungsprozess nur die Gründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben genannt sind.

Viele Räumungsklagen scheitern an diesen formalen Anforderungen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 6. Juli 2011 diese Anforderungen gelockert. Danach genügt es, dass der Vermieter die Person bezeichnet, die in die Wohnung einziehen soll und mitteilt, warum diese Person in die Wohnung einziehen will. Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden.

Der Bundesgerichtshof hat das klageabweisende Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dort geklärt werden kann, ob der Eigenbedarf tatsächlich begründet ist (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 317/10).

Tipp vom Fachanwalt für Vermieter: Auch wenn der Bundesgerichtshof die formalen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung herabgesetzt hat, empfiehlt es sich, in der Kündigung alle relevanten Umstände möglichst detailliert anzugeben, weil die Amts- und Landgerichte zum Teil überzogene Anforderungen an die Begründung der Kündigung stellen. Hier sollte von Anfang an anwaltlicher Rat in Anspruch genommen werden, um unnötigen Zeitverlust durch falsche Urteile zu vermeiden. Insbesondere ist nach wie vor anzugeben, warum andere freie Wohnungen des Vermieters in der selben Wohnanlage nicht zur Deckung des Eigenbedarfs geeignet sind.

Tipp vom Fachanwalt für Mieter: Der Mieter sollte den geltend gemachten Eigenbedarf sorgfältig prüfen. Unter anderem empfiehlt sich eine Recherche im Internet oder bei den örtlichen Tageszeitungen, ob die eigene Wohnung nicht zum Verkauf angeboten wird, was dem geltend gemachten Eigenbedarf entgegenstehen würde. Stellt sich hinterher heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, etwa weil die Wohnung doch verkauft wurde, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter auf Ersatz der Umzugskosten und der zu zahlenden höheren Miete zu.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

10. März 2011

Rechte des Vermieters (Anfechtung, Kündigung des Mietvertrages) bei Falschangaben des Mieters

Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise.

Darf der Mieter hier lügen und etwa die zwei unterhaltspflichtigen Kinder verschweigen, denen er regelmäßig Unterhalt zahlt? Muss er beichten, dass er früher einmal in Zahlungsverzug geraten ist? Welche Konsequenzen hätten diese Falschaussagen?

Die Rechtsprechung hat hierzu einige Leitlinien entwickelt: Der Vermieter darf Auskunft über diejenigen Tatsachen verlangen, die wichtig sind für den Fortbestand des Mietverhältnisses. Die Fähigkeit, regelmäßig die Miete zu zahlen, ist so eine Tatsache. Deshalb, so die Rechtsprechung, darf der Vermieter eine Mietschuldenbescheinigung fordern oder Einkommensnachweise verlangen.

Falschinformationen haben empfindliche Konsequenzen für den Mieter. Der Vermieter hat dann nämlich grundsätzlich folgende Wahl: Er kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten oder den Mietvertrag fristlos kündigen. Im ersten Fall wäre der Mietvertrag von Anfang an nichtig – mit allen damit zusammenhängenden Konsequenzen.

Tipp vom Fachanwalt für Mieter: Über Ihr Einkommen oder voherige Säumnisse müssen Sie – falls danach gefragt – die Wahrheit sagen. Sie müssen sich bewusst sein, dass Falschaussagen hierüber die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Sie müssen aber nicht über alles Auskunft erteilen. Über einen Kinderwunsch etwa oder einen Heiratswunsch müssen Sie nichts sagen. Wenn der Vermieter von Ihnen zu viel wissen will, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, bevor Sie antworten. Grundsätzlich gilt nämlich: Wenn der Vermieter eine Tatsache nicht wissen muss, dürfen Sie die Unwahrheit sagen.

Tipp vom Fachanwalt für Vermieter: Natürlich müssen Sie sicher gehen, einen solventen Mieter zu bekommen. Wichtig ist es aber auch, nur die erforderlichen Tatsachen in Erfahrung zu bringen. Überspannen Sie den Bogen in Bezug auf die eingeforderten Informationen nicht. Vertrauen Sie lieber auf Ihre Menschenkenntnis. Wollen Sie wirklich einen hohen Bundesbeamten als Mieter verlieren, nur weil dieser mit seinem Vormieter wegen einer (vielleicht berechtigten) Mietminderung Streit hatte?

Alexander Bredereck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Dr. Attila Fodor
Rechtsanwalt