Aktuelles zum Architektenrecht

31.01.2016

Bindung des Architekten an die Schlussrechnung nur bei Vertrauen des Auftraggebers an abschließende Berechnung

Der Bundesgerichtshof hatte erneut einen Klassiker des Architektenrechts zu entscheiden. Ein Bauherr hatte den Architekten mit dem Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses zu einem Pauschalpreis von 60.000,00 EUR beauftragt.

Auf die letzte Rechnung über eine Abschlagspauschale zahlte der Bauherr den letzten Teilbetrag im März 2007. Ein Jahr später war dem Architekten aufgefallen, dass die vereinbarte Pauschale deutlich unter dem gesetzlichen Mindestsatz für sein Honorar nach der HOAI lag. Er forderte entsprechend dem gesetzlichen Mindestsätzen weitere 58.871,03 EUR nach, die er später auf 62.356,33 EUR berichtigte.

Vor dem Oberlandesgericht gewann der Bauherr, weil er auf die letzte Rechnung über die Abschlagspauschale als Schlussrechnung habe vertrauen dürfen. Nicht so der Bundesgerichtshof. In der Schlussrechnung liege grundsätzlich kein Verzicht auf weitergehende Forderungen. Der Architekt sei an seine Schlussrechnung nur dann gebunden, wenn sich der Bauherr darauf eingerichtet habe, nichts mehr zahlen zu müssen und dieses Vertrauen schützenswert sei. Hier sei nicht ersichtlich, dass sich der Auftraggeber darauf eingerichtet habe, nichts mehr zahlen zu müssen. Der lange Zeitablauf zwischen der letzten Schlussrechnung und der Nachforderung reiche hierfür nicht aus (BGH, Urteil vom 19.11.2015, VII ZR 151/13). Der Rechtsstreit wurde an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Praxishinweis: Häufig sind die mit dem Architekten getroffenen Vereinbarungen über ein Pauschalhonorar unwirksam, weil sie die gesetzlichen Mindestsätze nach der HOAI unterschreiten. Ob sich der Architekt allerdings auf die Mindestsatzunterschreitung berufen kann, hängt unter anderem davon ab, ob der Bauherr mit der HOAI vertraut ist und ob ihn der Architekt entsprechend aufgeklärt hat. Mitunter haben die Oberlandesgerichte gerade privaten Bauherrn ein schützenswertes Vertrauen auf die Pauschalvereinbarung zugestanden, so dass es beim Pauschalhonorar verblieb.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

05.04.2014

Architekt ist nicht für jeden Mangel verantwortlich!

Der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt haftet für die ordnungsgemäße Bauüberwachung, für mehr aber auch nicht. Treten Mängel auf, ist das regelmäßig ein Indiz dafür, dass die Bauüberwachung durch den Architekten mangelhaft war. Das muss aber nicht so sein, wie eine aktuelle Entscheidung des OLG Köln zeigt.

Bei der Sanierung eines Daches war es zu Mängeln beim Verkleben und Verschweißen gekommen. Punktuell waren die Schweißarbeiten nicht ausgeführt worden. Der Architekt konnte jedoch geltend machen, dass er die Arbeiten des mit der Sanierung beauftragten Fachunternehmens zweimal täglich überwacht hatte. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige stellte dazu fest, dass dem Architekten dabei die Mängel nicht hätten auffallen müssen. Die Klage des Bauherrn gegen den Architekten wurde abgewiesen. (OLG Köln, Beschluss vom 20.01.2014 - 11 U 116/13).

Die Entscheidung ist sicherlich ein Einzelfall, weil der Architekt nachweisen konnte, dass er das Bauunternehmen zweimal täglich überwacht hatte. Regelmäßig begründet die Art der Baumängel eine Vermutung dafür, dass der Architekt seine Überwachungspflicht verletzt hat. Der Architekt sollte daher sorgfältig dokumentieren, dass er die Fachunternehmen kontrolliert hat. Der Auftraggeber sollte ebenfalls sicherstellen, dass er die unzureichende Überwachungsleistung nachweisen kann.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

24.03.2014

Wann ist der Architekt an ein Honorar, das die Mindestsätze der HOAI unterschreitet, gebunden?

Ein in der Praxis des Architektenrechts immer wieder auftretendes Problem ist die Vereinbarung eines Architektenhonorars, das geringer ist als die Mindestsätze der HOAI.

Im Grundsatz gilt, dass eine vertragliche Vereinbarung, die die Mindestsätze der HOAI unterschreitet, unwirksam ist. Der Architekt kann grundsätzlich das Mindesthonoar, das sich nach den Mindestsätzen der HOAI ergibt, trotz einer anderweitigen vertraglichen Absprache beanspruchen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vertragspartner auf die vertragliche Absprache vertraut hat und sich darauf eingerichtet hat.

Das OLG Naumburg hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Architekt ein Pauschalhonorar mit einem Verbraucher vereinbart hatte, in dem der Planer von dem von ihm nach der HOAI errechneten Honorar einen Abschlag vorgenommen hatte. Nachdem der Architekt zunächst gemäß der vertraglichen Vereinbarung abgerechnet hatte, forderte er später das nach den Mindestsätzen der HOAI berechnete, um 10.000,00 EUR höhere Honorar nach Maßgabe der Mindestsätze.

Die von ihm erhobene Klage wurde insoweit abgewiesen, weil die Bauherrn als Verbraucher auf die vom Architekten vorbereitete Honorarvereinbarung vertraut durften und sich darauf eingerichtet hätten. In diesen Fällen sei der Architekt nach Treu und Glauben gehindert, ein höheres Honorar als vereinbart geltend zu machen (OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2013 - 1 U 9/13).

Ist der Auftraggeber hingegen mit der HOAI vertraut, wird er sich auf die vertragliche Vereinbarung nicht berufen können. Vielmehr kann der Architekt in diesen Fällen das Honorar nach den Mindestsätzen der HOAI berechnen.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

16.03.2014

Architekt muss Einhaltung des Schallschutzes auch bei Doppelhaushälften überwachen

Das Oberlandesgericht hatte sich mit der Klage eines Bauträgers gegen einen Architekten zu befassen, in dem der Bauträger den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch genommen hatte, weil es zu Schallschutzmängeln gekommen war. Der Schallschutz zwischen zwei Doppelhaushälften war mangelhaft, weshalb der Bauträger in einem Vorprozess verurteilt worden waren, Schadensersatz zu leisten.

Als der Bauträger nunmehr den Architekten in Anspruch nahm, verteidigte sich der Architekt, dass er für die mangelhafte Bauausführung nicht hafte. Dem erteilte das OLG Hamm eine Absage. Den Architekten treffe für die Einhaltung des Schallschutzes gerade zwischen Doppelhaushälften eine gesteigerte Überwachungspflicht, wofür ein Anscheinsbeweis sprechen könne.

Außerdem müsse der Architekt die Mangelfreiheit seiner Überwachungsleistung beweisen, so lange das Architektenwerk nicht abgenommen wurde.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

10.03.2014

Neue Entscheidung des BGH zur stillschweigenden Abnahme des Architektenwerks

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Abnahme des Architektenwerks vor Vollendung der Leistungsphase 9 differenziert.

Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte die Klägerin das beklagte Architekturbüro wegen Mängeln der Planung und Bauüberwachung, die die Standsicherheit des vom Architektenbüro geplanten Ganzjahresbades in Anspruch genommen, mehr als fünf Jahre, nachdem die Klägerin die Übergabe aller Planungsunterlagen zu Archivierungszwecken gefordert hatte.

Das Architekturbüro hatte sich in erster Linie mit der Verjährungseinrede verteidigt. Dem war die Klägerin mit dem Einwand entgegengetreten, die Verjährungsfrist von fünf Jahren beginne erst mit der Abnahme. Die Abnahme komme aber nicht in Betracht, solange das Werk nicht vollendet sei.

Ist der Architekt mit der Leistungsphase 9 beauftragt, müsse er zum Ende der Gewährleistungsfristen der am Bau beteiligten Bauunternehmen deren Leistungen auf Mängel untersuchen, so dass die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bis zu 10 Jahre nach Fertigstellung des Bauvorhabens betragen kann.

Das Berufungsgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Dem ist der BGH nur zum Teil gefolgt. Im konkreten Fall ergebe sich daraus, dass die Klägerin die Herausgabe aller Bauunterlagen zum Zwecke der Archivierung verlangt habe, die Abnahme des Bauvorhabens. Mit dem Verlangen auf Herausgabe aller Bauunterlagen habe die Klägerin zu verstehen gegeben, dass sie keine weiteren Leistungen von den Architekten mehr erwarten würde und das Werk der Architekten als im Wesentlichen vertragsgerecht ansieht. Zu diesem Zeitpunkt beginne damit auch die Verjährung von fünf Jahren für Mängelansprüche der Klägerin.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil zu klären ist, ob die Architekten den Mangel arglistig verschwiegen haben. Habe der örtliche Bauleiter u.a. gewusst habe, dass die verwandten Träger nicht über das erforderliche Ü-Zeichen verfügt hätten und dass die Trägerbalken über keinen konstruktiven Holzschutz gegen aufsteigende Feuchtigkeit aus der Badehalle verfügt habe.

Zudem könne es sein, dass die Architekten darauf verpflichtet gewesen sein, auf den Ablauf der gegen sie gerichteten Verjährungsfrist hinzuweisen. Nach den Grundsätzen der sogenannten Sekundärhaftung muss der Architekt jedenfalls dann, wenn er mit allen Leistungsphasen der HOAI beauftragt ist, die Ursachen erkennbar gewordener Baumängel aufklären und den Bauherrn umfassend über die Rechtslage zu informieren. Dazu gehört es auch, auf die Verjährung von Ansprüchen gegen sich selbst wegen Planungsmängeln und Ausführungsfehlern hinzuweisen. Verletzt der Architekt diese Pflicht, kann er sich unter bestimmten Voraussetzungen nicht auf die Verjährung berufen (BGH, Urteil vom 20.02.2014 - VII ZR 26/12).

Tipp vom Fachanwalt für den Architekten: Die Leistungsphase 9 der HOAI sollte vermieden werden, weil sich der Ablauf der Verjährungsfrist für Baumängel auch wegen Planungsfehlern erheblich verlängert. Zeigen sich Baumängel, sollte der Architekt die Ursachen der Mängel hinweisen und den Bauherrn umfassend informieren.

Tipp vom Fachanwalt für den Bauherrn: Zeigen sich nach Ablauf der Gewährleistungsfrist Mängel, sollte trotzdem überprüft werden, ob Ansprüche gegen den Architekten wegen Arglist oder wegen der Sekundärhaftung noch geltend gemacht werden können.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

28.10.2012

Darf der Architekt Bauverträge ändern?

Ob der Architekt berechtigt ist, für den Bauherrn verbindlich Bauverträge zu ändern oder Nachträge auszulösen, sorgt immer wieder für Streit.

Im konkreten Fall hatte der Bauherr den Restwerklohn nicht gezahlt, weil die Fensteröffnungen um 7,5 cm zu klein waren. Der Bauunternehmer berief sich mit Erfolg darauf, dass er die Öffnungen entsprechend den Plänen des Architekten ausgeführt habe. Er bekam vor dem Oberlandesgericht Hamm Recht, aber nur deshalb, weil im Bauvertrag eine Regelung enthalten war, nach der die Ausführungspläne des Architekten die Bauaufgabe des Unternehmers konkretisieren sollen (OLG Hamm, Urteil vom 5.5.2011 – 24 U 147/06).

Ohne eine solche Klausel hätte der Bauunternehmer verloren, weil der Architekt ohne eine gesonderte Vollmacht nicht berechtigt ist, den  Bauvertrag zu ändern.

Tipp für den Bauherrn: Der Bauherr sollte regelmäßig Planungsbesprechungen stattfinden lassen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Die Protokolle sollten umgehend kontrolliert und ggf. ihrem Inhalt widersprochen werden.

Tipp für den Bauunternehmer: Der Bauunternehmer sollte sich vergewissern, dass der Architekt befugt ist, wesentliche Änderungen der Bauleistungen anzuordnen. Hierzu bedarf es einer Vollmacht, die allerdings auch im Bauvertrag enthalten sein kann. Nimmt der Bauherr allerdings die Protokolle von Bauablaufbesprechungen widerspruchslos hin, kann sich auch daraus eine Vollmacht ergeben.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

27.02.2012

Ohne schriftliche Vereinbarung kein Honorar

Erneut hat die Rechtsprechung die Bedeutung einer schriftlichen Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung hervorgehoben.

Der Architekt hatte ein  Gebäude mit 220 Wohneinheiten und 70 Kfz-Stellplätzen geplant. Bei einer Projektbesprechung war erörtert worden, dass die bisherige Planung hinsichtlich des Brandschutzes überarbeitet werden müsse. Der Auftraggeber hatte auf die Einschaltung eines Brandschutzgutachters verzichtet, nachdem sich der Architekt bereit erklärt hatte, die Brandschutzplanung einschließlich der Abstimmung mit dem Bauordnungsamt zu übernehmen. Eine schriftliche Honorarvereinbarung wurde nicht geschlossen.

Als der Architekt sein Honorar für das Brandschutzkonzept in Rechnung stellte, wandte der Auftraggeber ein, das Honorar sei bereits mit dem vereinbarten Architektenhonorar für die Grundleistungen abgegolten.

Der Architekt scheiterte mit seiner Honorarklage. Selbst wenn das Brandschutzkonzept eine besondere Leistung und keine Grundleistung sei, fehle es an einer schriftlichen Honorarvereinbarung. Ohne schriftliche Vereinbarung stehe dem Architekten für Besondere Leistungen nach § 5 Abs. 4 HOAI (a.F.) keine Vergütung zu. (BGH, Urteil vom 26.1.2012, VII ZR 128/11).

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

06.10.2011

Schriftformerfordernis für die Honorarvereinbarung in Ausnahmefällen unbeachtlich

Grundsätzlich gilt, dass der Architekt (nur) das Mindesthonorar nach der HOAI fordern kann, wenn bei Auftragserteilung keine schriftliche Honorarvereinbarung getroffen wurde. Dies gilt auch dann, wenn ein Pauschalhonorar vereinbart wurde, das unterhalb der Mindestsätze liegt. Bei der Vereinbarung eines Pauschalhonorars ist daher Vorsicht geboten.

Allerdings kann der Architekt das Mindesthonorar dann nicht fordern, wenn er den Eindruck erweckt hat, das Pauschalhonorar sei bindend und der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Pauschalabrede zu Recht vertraut hat, wie das OLG Düsseldorf entschieden hat.

Im zu entscheidenden Fall hatten sich die Parteien telefonisch auf ein Pauschalhonorar von insgesamt 40.000,00 EUR für die Planung von neun identischen Bestandshäusern verständigt. Einen entsprechenden Vertrag hatte der Architket, ohne ihn zu unterzeichnen, dem Auftraggeber übersandt, der im Vertrauen auf das vereinbarte Pauschalhonorar das Grundstück erworben hatte.  Der Vertrag wurde vom Auftraggeber unterschrieben zurückgesandt, der Architket unterzeichnete nicht. Später berief sich der Architekt darauf, dass er mangels schriflticher Vereinbarung nicht an das Pauschalhonorar gebunden sei und berechnete sein Honorar auf der Basis der Mindestsätze der HOAI mit 220.000,00 EUR.

Die Klage des Architekten wurde vom OLG Düsseldorf abgewiesen. Der Auftraggeber habe ausnahmsweise auf die getroffene Honorarvereinbarung vertrauen dürfen. Da der Architekt die Einhaltung der Schriftform der Honorarvereinbarung verhindert habe, könne er sich auch nicht darauf berufen, dass die Form nicht eingehalten sei (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2010 - 23 U 215/09).

Tipp für Auftraggeber: Achten Sie darauf, dass die Vereinbarung eines Pauschalhonorars bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wird. Allerdings können auch bei einer schriftlichen Honorarvereinbarung die (höheren) Mindestsätze der HOAI maßgeblich sein, wenn nciht ausnahmsweise besondere Umstände oder ein schützenswertes Vertrauen in die Vereinbarung eine Unterschreitung der Mindestsätze rechtfertigen.

Tipp für Architekten: Der Architekt sollte ebenfalls auf die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss der Honorarvereinbarung achten. Nur wenn eine schrifltiche Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung abgeschlossen wude, kann ein die Mindestsätze übersteigenden Honorar gefordert werden.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

20.07.2011

Honorar auch ohne schriftlichen Architektenvertrag

Gerade bei Bauvolumen in einem Umfang von mehreren Millionen Euro und entsprechenden Honorarchancen ist es im Rahmen Akquisitionsphase allgemein üblich, umfangreiche Planungsleistungen zu erbringen, insbesondere wenn sich die Bauherren noch nicht darüber im Klaren sind, ob und in welchem Umfang sie derartig große Investitionen durchführen wollen. Wo allerdings die Akquise endet und die Leistungen des Architekten zu vergüten sind, ist in der Praxis immer wieder umstritten, wie zwei neue Entscheidungen zeigen.

Im ersten Fall hatte eine Architektengemeinschaft Pläne für eine Motorsportarena erstellt. Erst später übersandten die Architekten einen Vertragsentwurf, der aber vom Auftraggeber nicht gegengezeichnet wurde. Die Details der von den Architekten entworfenen Pläne wurden ausführlich erörtert und der Architekt gebeten, die Bauantragsunterlagen zu erstellen. Nachdem die Finanzierung des Projekts scheiterte, weigerte sich der Auftraggeber, die Vergütung für die Planungsleistungen zu zahlen.

Im zweiten Fall hatte ein Architekt, der zugleich Inhaber einer Baufirma ist, dem Bauherrn diverse Entwürfe für den Umbau eines Einfamilienhauses vorgelegt, die auf Grund von Änderungswünschen mehrfach überarbeitet wurden. Anschließend unterzeichnete der Bauherr den Bauantrag, der auch genehmigt aber später nicht realisiert wurde.

In beiden Fällen kommen die Gerichte zu dem Ergebnis, dass spätestens ein vergütungspflichtiger Architektenvertrag geschlossen worden sei, als der Bauherr den Architekten mit der Einreichung der Bauantragsunterlagen bei der Baubehörde beauftragt habe. Die Beauftragung mit der Erstellung des Bauantrages gehe über die reine Akquisephase hinaus. Der Bauherr könne nicht erwarten, dass der Architekt die Erarbeitung der Genehmigungsplanung für die Einreichung des Bauantrages kostenfrei erbringe. Der Architekt könne daher seine Leistungen nach der HOAI für die Leistungsphasen 1 bis 4 abrechnen.

Den Einwand, es sei vereinbart worden, dass der Architekt ein Honorar nur erhalten solle, wenn das Projekt realisiert werde bzw. gezahlt werden solle, ließ das Oberlandesgericht Düsseldorf nicht gelten. Diese Vereinbarung setze einen verbindlichen Architektenvertrag gerade voraus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.06.2011 – 21 U 129/10).

Im anderen Fall hatte der Bauherr eingewandt, die Planungskosten sollten vom Bauunternehmer übernommen werden. Dies spreche – so das OLG Naumburg – gerade dafür, dass dem Bauherrn bewusst gewesen sei, dass die Tätigkeit des Architekten nur gegen die übliche Vergütung erfolgen sollte (OLG Naumburg, Urteil vom 21.04.2010 – 5 U 54/09 – bestätigt durch BGH, Beschluss vom 20.04.2011 – VII ZR 89/10).

Praxistipp für den Architekten: Der Architekt sollte es deutlich machen, wenn er meint, jetzt sei die Akquisitionsphase abgeschlossen. Dies kann z.B. durch die Übersendung eines schriftlichen Vertragsentwurfs erfolgen. Der Inhalt mündlicher Besprechungen in dieser Phase sollte jeweils unverzüglich schriftlich bestätigt werden, da der Inhalt dieser Bestätigungsschreiben dann verbindlich festgelegt wird.

Praxistipp für den Bauherrn: Der Bauherr muss damit rechnen, dass die Erstellung der Genehmigungsplanung auch dann zu vergüten ist, wenn es nicht zur Realisierung des Projektes kommt. Will er für diesen Fall einen Honoraranspruch vermeiden, bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung, die der Bauherr ggf. auch beweisen muss.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht