Aktuelles
zum privaten Baurecht
27.02.2012
Selbstvornahem erst nach Fristsetzung!
Immer wieder scheitern berechtigte Mängelansprüche daran, dass der Auftraggeber die Mängel selbst beseitigt, ohne zuvor dem Bauunternehmer Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben. Das OLG Naumburg hatte zu entscheiden, ob dies auch für Vorarbeiten gilt. Der Generalunternehmer Hurtig hatte den Nachunternehmer Frei zwar mit Fristsetzung aufgefordert, die Mängel an den Blechabdeckungen und Alu-Fensterbankabdeckungen zu beheben. Bevor die Frist abgelaufen war, beauftragte Hurtig ein Drittunternehmern mit der Demontage der Glasfassade. Hurtig war der Meinung, dass anders die Mängel nicht behoben werden können. Die Kosten für die Demontage forderte Hurtig von Frei (Namen geändert). Das OLG Naumburg urteilte, dass die Kosten einer Ersatzvornahme nicht zu ersetzen sind, wenn der Auftraggeber – wie Hurtig – die Mängelbeseitigung vor Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung in Auftrag gibt. Es ist zunächst Sache des Bauunternehmers, den Mangel selbst zu beseitigen einschließlich der erforderlichen Vor- und Nacharbeiten (OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2011 – 1 U 51/11).
Tipp von Rechtsanwalt Willkomm für den Auftraggeber: Auch wenn es schwer fällt, bei Mängeln muss der Ablauf einer dem Bauunternehmer gesetzten Frist abgewartet werden, bevor andere Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragt werden. Dies gilt auch für Vor- und Nacharbeiten.
Tipp für den Bauunternehmer: Der Bauunternehmer sollte vorhandene Mängel möglichst innerhalb der gesetzten Frist beheben. Er kann die Mängelbeseitigung allerdings verweigern, solange der Auftraggeber seiner Aufforderung nicht nachgekommen ist, eine Sicherheit für den ausstehenden Werklohn beizubringen.
27.02.2012
Darf der Architekt Bauverträge ändern?
Ob der Architekt berechtigt ist, für den Bauherrn verbindlich Bauverträge zu ändern oder Nachträge auszulösen, sorgt immer wieder für Streit. Im konkreten Fall hatte der Bauherr den Restwerklohn nicht gezahlt, weil die Fensteröffnungen um 7,5 cm zu klein waren. Der Bauunternehmer berief sich mit Erfolg darauf, dass er die Öffnungen entsprechend den Plänen des Architekten ausgeführt habe. Er bekam vor dem Oberlandesgericht Hamm Recht, aber nur deshalb, weil im Bauvertrag eine Regelung enthalten war, nach der die Ausführungspläne des Architekten die Bauaufgabe des Unternehmers konkretisieren sollen (OLG Hamm, Urteil vom 5.5.2011 – 24 U 147/06).
Ohne eine solche Klausel hätte der Bauunternehmer verloren, weil der Architekt ohne eine gesonderte Vollmacht nicht berechtigt ist, den Bauvertrag zu ändern.
Tipp für den Bauherrn: Der Bauherr sollte regelmäßig Planungsbesprechungen stattfinden lassen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Die Protokolle sollten umgehend kontrolliert und ggf. ihrem Inhalt widersprochen werden.
Tipp für den Bauunternehmer: Der Bauunternehmer sollte sich vergewissern, dass der Architekt befugt ist, wesentliche Änderungen der Bauleistungen anzuordnen. Hierzu bedarf es einer Vollmacht, die allerdings auch im Bauvertrag enthalten sein kann. Nimmt der Bauherr allerdings die Protokolle von Bauablaufbesprechungen widerspruchslos hin, kann sich auch daraus eine Vollmacht ergeben.
21.11.2011
Oberverwaltungsgericht kippt Beitragsbescheid
Das Oberverwaltungsgericht hat einem Kläger Recht gegeben, der sich gegen einen Beitragsbescheid gewandt hatte, nachdem er sich an den Kosten der Herstellung von Abwasseranlagen beteiligen sollte.
Das Oberverwaltungsgericht war der Auffassung, ein Beitragsbescheid müsse auf einer wirksamen Satztung beruhen. Eine Satzung, die nicht für alle Grundstücke eindeutig festlege, wie der Beitrag zu berechnen ist, sei nichtig. Im konkreten Fall sah die Satzung keine eindeutige Regelung der Beitragsberechnung für den Fall vor, dass der Bebauungsplan keine Festlegung der Anzahl der Vollgeschosse enthält (OVG Berlin-Brandenburg OVG 9 N 62/11 vom 30.9.2011).
Tipp für den Eigentümer:
Wenn Sie zur Tragung von Beiträgen für die Abwasserversorgung ihres Grundstücks herangezogen werden, sollten Sie sorgfältig prüfen lassen, ob die zu Grunde liegenden Satzungen wirksam sind. Häufig sind Satzungen unwirksam mit der Folge, dass dann ein Beitragsbescheid ebenfalls nicht rechtmäßig ist. Die vom Oberverwaltungsgericht beanstandete Bestimmung ist z.B. auch in der Beitrags-, Kostenerstattungs. und Gebührensatzung BKGS des Wasser- und Abwasserzweckverbandes \\\\\\\"Der Teltows\\\\\\\" enthalten, so dass auf ihrer Basis keine wirskamen Beitragsbescheide erlassen werden dürfen.
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Markus Willkomm
06.10.2011
Bauhandwerker kann Sicherheit auch bei Mängeln fordern!
Eine fast alltägliche Situation im Baurecht: Der Auftraggeber stellt die Zahlungen wegen vermeintlicher Mängel ein. Ein jahrelanger Rechtsstreit schließt sich an, an dessen Ende der Auftraggeber insolvent ist.
Außer bei öffentlichen Auftraggebern und Bauarbeiten an einem Einfamilienhaus kann der Bauunternehmer jedoch sofort eine Sicherheit verlangen. Gegenüber diesem Anspruch wandte der Auftraggeber in einem Rechtsstreit Mängel ein, jedoch ohne Erfolg. Das Landgericht Darmstadt urteilte, die Sicherheit werde auch dann in voller Höhe geschuldet, wenn das Werk mangelhaft ist. (Urteil vom 20.9.2011 12 O 12/11).
Tipp für Bauunternehmer: Spätestens beim Streit über Mängel sollten Sie eine Sicherheit nach § 648 a BGB beanspruchen. Bis zum Stellen der Sicherheit können Sie die Mängelbeseitigung verweigern.
Tipp für Auftraggeber: Sie sollten eine geforderte Sicherheit auch bei Mängeln spätestens innerhalb von 10 Tagen stellen, weil der Bauunternehmer den Bauvertrag sonst kündigen kann. Die Kosten der Sicherheit sind vom Bauunternehmer zu tragen.
Markus Willkomm
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
23.08.2011
Bedenken richtig anzeigen: Ausführlich auf Risiken der gewünschten Bauausführung hinweisen!
Hat der Unternehmer Bedenken gegen die vom Bauherr gewünschte oder beauftragte Ausführung der Bauleistung, muss er dem Bauherrn seine Bedenken mitteilen. Die VOB/Teil B schreibt ausdrücklich vor, dass die Bedenken dem Bauherrn unverzüglich und schriftlich mitzuteilen sind. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haftet der Unternehmer auch dann für auftretenede Mängel, wenn er die Bauleistung genau nach den Vorgaben des Bauherrn ausgeführt hat.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine Entscheidung des OLG Koblenz bestätigt, nach der es nicht ausreicht, wenn der Unternehmer dem Bauherrn mitteilt, er halte die in Auftrag gegebene Leistung für unsinnig.
Ein Generalunternehmer hatte für einen Bauherrn ein Parkhaus errichtet. Die Abnahme wurde zunächst verweigert, weil der Oberflächenbelag nicht den Vorgaben des Angebots entsprach. Der Sachverständige des Auftraggebers empfahl eine zusätzliche Verschleißschicht. Der Unternehmer erklärte, diese halte er für unsinnig und überflüssig, komme der Forderung aber nach, um die Abnahme zu erreichen.
Nach der Abnahme zeigten sich am Bauvorhaben Risse. Dieser Mangel war nach Meinung des gerichtlichen Sachverständigen auf die zusätzliche Verschleißschicht zurückzuführen.
Der Auftragnehmer wurde auf vollen Ersatz der Kosten für die Mängelbeseitigung verurteilt, weil die Bedenkenanzeige nicht ausreichend gewesen sei. Es genüge nicht, die Ausführung der Leistung als unsinnig zu bezeichnen. Erforderlich sei vielmehr, dass eindeutig auf die Risiken und die möglichen schädlichen Folgen der vom Auftraggeber gewünschten Bauausführung hingewiesen werde (BGH, Beschluss vom 19.5.2011 - VII ZR 8/09 und OLG Koblenz, Urteil vom 8.12.2008 - 12 U 1676/06)
Tipp für den Auftragnehmer: Melden Sie Ihre Bedenken schriftlich an und erläutern Sie die möglichen Risiken der vom Auftraggeber gewünschten Bauausführung. Bitte lassen Sie sich den Empfang auf einer Zweitschrift schriftlich bestätigen.
Denken Sie daran, dass Ihnen unter Umständen ein Ausgleichsanspruch gegen die anderen am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen zustehen könnte, der allerdings bereits in drei Jahren verjährt.
Tipp für den Auftraggeber: Der Auftraggeber sollte sich sehr sorgfältig beraten lassen, wenn er sich über Bedenken des Auftragnehmers hinweg setzt, weil er sonst die Folgen etwaiger Mängel selbst zu tragen hat, ohne Ausgleich verlangen zu können.
Markus Willkomm, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
12.08.2011
Bedeutung von Detail-Vorgaben in Global-Pauschalverträgen
Grundsätzlich gilt, dass bei Pauschalverträgen der vereinbarte Werklohn verbindlich ist. Auch wenn der Bauunternehmer weitere ursprünglich nicht kalkulierte Leistungen erbringen muss, bleibt die Vergütung unverändert. Allerdings hat der BGH jetzt entschieden, dass detaillierte Angaben in der Leistungsbeschreibung des Auftraggebers zur Geschäftsgrundlage des Vertrages werden können. Kommt es dann zu erheblichen Mehrleistungen, kann dem Bauunternehmer ein Ausgleichsanspruch nach § 2 Abs. 7 VOB zustehen.
Im konkreten Fall hatte der öffentliche Auftraggeber in seiner funktionalen Ausschreibung für den Abriss einer Klinik die Stärke des Estrichs in den einzelnen Geschossen mit 3 cm ange-geben. Der Bauunternehmer hatte sich auf der Grundlage dieses Leistungsverzeichnisses verpflichtet, den Abriss zu einem Pauschalpreis durchzuführen.
Später stellte sich heraus, dass der abzureißende Estrich etwa doppelt so stark war, was Mehr-aufwendungen von mehr als 100.000,00 € erforderte. Der Auftraggeber berief sich auf den vereinbarten Festpreis und lehnte die Verhandlungen über den geforderten Nachtrag ab. Daraufhin stellte der Bauunternehmer die Arbeiten ein und forderte zusätzliche Vergütung für das erhöhte Abbruchvolumen. Das Kammergericht wies die Klage ab, da der vereinbarte Pauschalpreis verbindlich sei.
Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Es sei zwar zutreffend, dass der vereinbarte Pauschalpreis verbindlich sei, denn die Angabe der Estrichstärke habe nicht der Beschreibung der vom Auftragnehmer zu erbringenden Leistung gedient.
Allerdings könnten die vom Auftraggeber in einem Leistungsverzeichnis eines Pauschalvertrages angegebenen Mengen Geschäftsgrundlage des Vertrages geworden sein. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Auftraggeber durch die Leistungsbeschreibung eine gewisse Gewähr für eine verlässliche Kalkulationsgrundlage habe geben wollen.
Bei falschen Angaben steht dem Bauunternehmer ein Ausgleichsanspruch zu, wenn ein Festhalten an der vereinbarten Pauschalsumme dazu führt, dass der Auftragnehmer statt mit Gewinn zu arbeiten, Verluste erleidet. (BGH, Urteil vom 30.06.2011, VII ZR 13/10).
Praxistipp für den Bauunternehmer: Grundsätzlich sollte der Bauunternehmer bei Abschluss eines Pauschalvertrages beachten, dass mit dem vereinbarten Festpreis alle Leistungen abgegolten sind. Sollen einzelne Leistungen nicht von dem Pauschalpreis umfasst sein, muss dies gesondert vereinbart werden.
Praxistipp für den Auftraggeber: Vor einer Kündigung des Bauvertrages sollte der Auftraggeber alle Möglichkeiten ausschöpfen, zu einer Verhandlungslösung zu kommen. Verletzt er seine Pflicht, über Meinungsunterschiede zu verhandeln und kündigt den Vertrag vorzeitig fristlos, ist dies eine erhebliche Vertragsverletzung, die den Bauunternehmer wiederum zur fristlosen Kündigung des Bauvertrages mit weitreichenden Konsequenzen berechtigt.
Markus Willkomm, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
02.08.2011
BGH verschärft Prüfungs- und Hinweispflichten
Der Bundesgerichtshof hat erneut klargestellt, dass Bauunternehmen nicht nur für die mangelfreie Erbringung ihrer eigenen Bauleistungen haften, sondern auch darauf zu achten haben, dass die Leistungen der Vorunternehmer den geschuldeten Werkerfolg nicht beeinträchtigen.
In einer aktuellen Entscheidung hatte sich der BGH mit der Frage zu befassen, ob der Installateur, der den Hausanschluss an eine Grundleitung mit Rückstausicherung anschließen soll, prüfen muss, ob die Rückstausicherung auch vorhanden ist.
Der beklagte Installateur hatte im Dezember 2004 die Be- und Entwässerungsleitungen für eine Souterrainwohnung im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft an die bestehende Grundleitung angeschlossen. Tatsächlich verfügte die Grundleitung nicht über die erforderliche Rückstausicherung, so dass es im Sommer 2007 zu einem Wassereinbruch in der Souterrainwohnung kam.
Gegenüber der Klage auf Schadensersatz verteidigte sich der Bauunternehmer u.a. mit dem Argument, dass er die Vorleistungen nicht habe auf das Bestehen einer Rückstausicherung habe prüfen müssen.
Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Der Bauunternehmer habe zu prüfen und ggf. geeignete Erkundigungen einzuziehen, wenn er Arbeiten in engem Zusammenhang mit Vorarbeiten eines Vorunternehmers erbringe, ob die Vorarbeiten eine geeignete Grundlage für sein Werk bieten.
Auch das Argument, er hätte in Folge der unklaren baulichen Situation Leistungen erbringen müssen, die nicht vom erteilten Auftrag umfasst waren, half dem Werkunternehmer nicht. Er hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die zusätzlichen Leistungen hinweisen müssen und hätte bei entsprechender Beauftragung hierfür auch seine Vergütung verlangen können. (BGH, Urteil vom 30.06.2011 – VII ZR 109/10).
Praxistipp:
Der Bauunternehmer sollte darauf achten, dass er Hinweise und Bedenken gegen Leistungen des Vorunternehmers schriftlich erteilt, wie dies in § 4 Abs. 3 VOB/B ausdrücklich vorgesehen ist. Wird in Folge der Hinweise eine zusätzliche Leistung erforderlich, kann – bei entsprechender Beauftragung – hierfür selbstverständlich eine weitere Vergütung verlangt werden.
Der Bauunternehmer sollte beachten, dass sein Ausgleichsanspruch gegen den Vorunternehmer innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis aller maßgeblichen Umstände verjährt, auch wenn bis dahin die Haftungsfrage mit dem Bauherrn noch nicht abschließend geklärt ist.
Markus Willkomm, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
zum privaten Baurecht