Rechtsanwälte Bredereck +  Willkomm

Aktuelles
zum Wohnungseigentumsrecht



13.03.2015

Wer macht die Hausordnung?



Die meisten Eigentümergemeinschaften haben eine Hausordnung. Aber wer macht sie, wer muss sich daran halten und wie kann sie geändert werden?

Eine Hausordnung enthält üblicherweise Verhaltensvorschriften, die dem Schutz des Gebäudes, der Sicherheit, der Ordnung bzw. der Erhaltung des Hausfriedens dienen sollen. Obwohl man meinen sollte, dass sie dann auch für alle Bewohner des Hauses gilt, ist das nicht zwingend der Fall. Sie bindet grundsätzlich nur die Eigentümer, nicht dagegen z. B. Mieter. Es ist deshalb Sache des vermietenden Eigentümers, im Mietvertrag die Geltung der Hausordnung zu vereinbaren.

Die Aufstellung einer Hausordnung gehört zu den im Gesetz aufgezählten Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, die die Eigentümer mit (einfacher) Stimmenmehrheit beschließen können. Häufig ist eine Hausordnung schon als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung festgelegt. Auch dann darf sie durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Ob der WEG-Verwalter selbst eine (verbindliche) Hausordnung aufstellen darf, ist umstritten. Teile der Rechtsprechung gehen davon aus, dass er zumindest durch die Teilungserklärung dazu ermächtigt sein kann. Das Landgericht Frankfurt / M. hat dagegen kürzlich einen Beschluss gekippt, mit dem der Verwalter zur Aufstellung einer verbindlichen Hausordnung ermächtigt werden sollte (Urt. v. 11.06.2014, Az. 2-13 S 168/13).

Einigkeit besteht jedoch wiederum darin, dass auch bei einer bestehenden Ermächtigung des Verwalters die Gemeinschaft jederzeit die Kompetenz zur Änderung oder Neufassung der Hausordnung behält.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht



24.04.2014

Alle Eigentümer müssen für Handyantenne stimmen



Einer Mobilfunkantenne auf dem Dach müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Das hat der Bundesgerichtshof vor kurzem entschieden. Die Wohnungseigentümer eines Hochhauses stritten um die Wirksamkeit eines zuvor gefassten Mehrheitsbeschlusses, mit dem der Betreiberin einer bereits auf dem Dach befindlichen Mobilfunkantennenanlage gestattet werden sollte, die Antennenanlage zu erweitern und unter anderem neue Antennenträger an einer Stelle zu errichten, an der sich bisher keine Mobilfunkantennen befanden (Aufzugshaus).

Der BGH stellte zum einen klar, dass es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt, auch wenn bereits zuvor Mobilfunkantennen auf dem Dach waren. Zum anderen entschied er, dass hiervon sämtliche Eigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigt sind, so dass der Änderung auch alle Eigentümer zustimmen müssen.

Der Bundesgerichtshof begründet dies sinngemäß damit, dass die weiteren Antennen zum einen eine optische Beeinträchtigung darstellen. Zum anderen bestehe allgemeinkundig ein wissenschaftlicher Streit über eventuell von Mobilfunkantennen ausgehende Gesundheitsgefahren, und in diesem Zusammenhang entsprechende Befürchtungen in weiten Teilen der Bevölkerung. Dies habe zur Folge, dass durch die Mobilfunkantennen auf dem Dach ernsthaft mit einer Minderung sowohl des Miet- als auch des Verkaufswertes der Eigentumswohnungen gerechnet werden müsse (BGH, Urt. v. 24.01.2014, Az. V ZR 48/13).

Diese Begründung ist interessant, weil sie sich sowohl von der herrschenden nachbarschaftsrechtlichen als auch der mietrechtlichen Rechtsprechung absetzt. Dort gilt, dass in der Regel weder Grundstücksnachbarn noch Mieter allein wegen potentieller Gesundheitsgefahren eine erhebliche Beeinträchtigung geltend machen können. Deshalb kann normalerweise weder ein Grundstücksnachbar Unterlassung bzw. Entfernung einer Handyantenne verlangen noch ein Mieter eine Mietminderung durchsetzen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht



18.10.2013

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Willkomm gehört laut FOCUS Anwaltsliste zu Deutschlands TOP-Rechtsanwälten 2013 im Wohnungseigentumsrecht



Das Hamburger Marktforschungsinstitut Statista hat im Auftrag des FOCUS durch eine Umfrage Deutschlands TOP Rechtsanwälte und Wirtschafts-kanzleien ermittelt, das dazu mehr als 4.200 Fachanwälte und über 1.700 Anwälte aus Wirtschaftskanzleien befragt hat.

Die Auswahl erfolgte über Häufigkeit der Kollegen-Empfehlungen. Zusätzlich wurden Mandantenbewertungsportale aus dem Internet herangezogen und Erwähnungen in Branchenpublikationen oder der Wirtschaftspresse gewertet. Die Anwälte und Kanzleien, die im deutschlandweiten FOCUS-Vergleich zu den führenden des Landes zählen, erhalten die Auszeichnung “Top-Rechtsanwalt 2013″ bzw. “Top-Wirtschaftskanzlei 2013″ für ihr jeweiliges Fachgebiet.

Wir bedanken uns bei unseren Mandanten und den Kollegen, die Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Markus Willkomm empfohlen haben, so dass er in die Liste der TOP Rechtsanwälte im Bereich Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Deutschland aufgenommen wurde.



25.09.2013

Der Käufer einer Eigentumswohnung haftet nicht für Wohngeldschulden des Voreigentümers



Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung trotz der Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht mit dem Wohnungseigentum für beim Voreigentümer aufgelaufene Hausgeldrückstände haftet.

Bisher wurde von Teilen der Rechtsprechung und der Literatur das Gegenteil vertreten. Grund: In § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist seit 2007 geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft in der Zwangversteigerung des Wohnungseigentums unter bestimmten Voraussetzungen Vorrang gegenüber den grundbuchlich gesicherten Banken genießt, also aus dem Versteigerungserlös zuerst die Wohngeldrückstände gezahlt, und dann die Bank aus dem Rest befriedigt wird.

Da aber Grundschulden zugleich ein sog. dingliches Recht darstellen, welches bis zu seinem Erlöschen losgelöst vom jeweiligen Eigentümer auf der Immobilie lastet, und die Eigentümergemeinschaft mit ihren Forderungen im Rang sogar noch besser gestellt ist, wurde dem Vorrecht der Gemeinschaft eine ähnliche Rechtsnatur zugebilligt wie der Grundschuld. Deshalb sollte auch ein Käufer der mit Wohngeldschulden belasteten Wohnung gegebenenfalls deren Zwangsversteigerung dulden müssen.

Der BGH hat dagegen nun entschieden, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zwar eine vorrangige Befriedigung der Eigentümergemeinschaft regelt, nicht aber darüber hinaus ein - von der Person des Eigentümers unabhängiges - dingliches Recht darstellt (BGH, Urt. v. 13.09.2013, Az. V ZR 209/12). Deshalb musste der Erwerber der Wohnung auch keine Zwangsversteigerung seiner neuen Wohnung dulden.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



22.11.2012

Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft?



Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Sanierungsmaßnahme ansteht, muss diese finanziert werden. Hat die Gemeinschaft dann keine ausreichend gefüllte Instandhaltungsrücklage, stellt sich leicht die Frage, ob die Gemeinschaft hierfür einen Kredit aufnimmt.

Darf eine gemeinschaftliche Kreditaufnahme von der Versammlung überhaupt beschlossen werden? Und wenn ja, könnte sie durch eine Anfechtung zu Fall gebracht werden? Wie ist es überhaupt um die Haftung der einzelnen Eigentümer bestellt? Diese und ähnliche Fragen führen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten.

In einem aktuellen Urteil hat der BGH klargestellt, dass die Versammlung grundsätzlich eine Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft hat. Allerdings kann dabei nicht beschlossen werden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften sollen, also gegenüber der Bank jeder für jeden einzustehen hat (BGH, Urt. v. 28.09.2012, Az. V ZR 251/11). Ein solcher Beschluss wäre nichtig, grundsätzlich haftet jeder nur mit seinem Anteil (§ 10 Abs. 8 WEG).

Offen blieb, ob bzw. wann eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das OLG Hamm hält solche Beschlüsse nur in Ausnahmefällen für ordnungsgemäß, etwa in Notfällen (z. B. dringender Heizölbedarf) und in überschaubarem Umfang (OLG Hamm, Beschl. v. 14.05.2012, Az. 15 Wx 251/11). Das Landgericht Bielefeld will nur einstimmige Kreditbeschlüsse zulassen (LG Bielefeld, Beschl. v. 15.06.2011, Az. 23 T 442/10).

Tipp: Auch wenn eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft verlockend erscheint, sollte für eine Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen die Instandhaltungsrücklage, ggf. ergänzt durch eine Sonderumlage, erste Wahl bleiben. Ein Beschluss über eine Kreditaufnahme ist zwar grundsätzlich möglich, in der Regel aber innerhalb der Monatsfrist anfechtbar.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



07.03.2012

Neue Probleme mit der Heizkostenabrechnung



Der für Wohnungseigentumssachen zuständige V. Senat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, wie der WEG-Verwalter über die Heizkosten abzurechnen hat. Danach ist zwischen der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen zu unterscheiden:

In der Gesamtabrechnung müssen demnach alle im Abrechnungszeitraum für Brennstoffe (oder Wärme) geleisteten Zahlungen aufgenommen (sog. Abflussprinzip), in den Einzelabrechnungen, also bei der Kostenaufteilung, dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs nach dem Verbrauch der einzelnen Nutzer verteilt werden (sog. Leistungsprinzip). Schuld ist die Heizkostenverordnung, die für die Kostenverteilung das Leistungsprinzip vorschreibt.

Da sich hierdurch zwangsläufig die in den Einzelabrechnungen angegebenen Gesamtkosten von denen der Gesamtabrechnung unterscheiden werden, soll der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit diese Abweichung verständlich erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10).

Wenige Tage zuvor hatte auch bereits der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH entschieden, dass die Heizkostenabrechnung ausschließlich nach dem Leistungsprinzip erfolgen darf (BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Die neue Entscheidung lässt keinen Raum für die bisher sehr verbreitete Praxis, die Heizkosten – anders als alle übrigen Kosten – auch in der Gesamtabrechnung von vornherein nach dem Leistungsprinzip abzurechnen, und dann eine Rechnungsabgrenzung zu den tatsächlichen Geldabflüssen zu bilden. Zahlreiche WEG-Verwalter sind deshalb in der gerade laufenden Abrechnungssaison gezwungen, ihr System umzustellen oder gar Abrechnungen neu zu erstellen. Aller Voraussicht nach wird eine erhebliche Zahl der diesjährigen Abrechnungen anfechtbar sein.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



01.12.2011

Videoüberwachung in der Tiefgarage ist unzulässig



Ein Beschluss, mit welchem die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich eine Kameraüberwachung und Videoaufzeichnung in der gemeinschaftlichen Tiefgarage genehmigt, stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der regulären Nutzer der Tiefgarage dar und ist deshalb erfolgreich anfechtbar. Dies hat das Landgericht München entschieden (LG München I, Beschluss vom 11.11.2011, Az. 1 S 12752/11 WEG).

In dem entschiedenen Fall war es in einer stark frequentierten Tiefgarage der Eigentümergemeinschaft wiederholt zu Autoaufbrüchen und Diebstählen von gelagerten Gegenständen gekommen. Bereits zweimal hatten Mitbewohner Einbrechern direkt gegenüber gestanden. Die Gemeinschaft beschloss deshalb mehrheitlich, in der Tiefgarage Überwachungskameras zu installieren und das Bildmaterial aufzuzeichnen. Eine Einsicht in die Videoaufzeichnungen sollte nur im Falle einer Schadensmeldung erfolgen. Der Beschluss wurde von Wohnungseigentümern, deren Fahrzeugstellplatz sich im unmittelbaren Sichtbereich einer der Kameras befand, angefochten.

Das Landgericht gab den Klägern Recht. Sie müssten bei jedem Betreten bzw. Befahren der Tiefgarage davon ausgehen, gefilmt zu werden, wobei jede Bewegung, die Uhrzeit, die jeweilige Kleidung und etwaige Begleitpersonen festgehalten würden. Dadurch könnten sie sich in der Tiefgarage nicht mehr frei und ungezwungen bewegen. Dies stelle keineswegs eine Überempfindlichkeit der Kläger, sondern vielmehr eine schwerwiegende Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dar, die auch nicht durch überwiegende Belange der Eigentümermehrheit, insbesondere deren Interesse am Schutz ihres Eigentums, gerechtfertigt sei.

Insbesondere geht das Landgericht davon aus, dass der von den Eigentümern gewünschte Abschreckungseffekt auch durch andere Mittel, z. B. durch das Anbringen entsprechender Warnschilder und Kameraatrappen, erreicht werden könne.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



10.11.2011

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG: Weiter Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer



Seit dem 1.7.2007 können die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit den gesetzlichen wie auch einen vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebskosten mit dauerhafter Wirkung abändern. Allerdings gehen die Auffassungen darüber auseinander, welche zusätzlichen Anforderungen an einen solchen Beschluss zu stellen sind, etwa ob für die Änderung ein sachlicher Grund o. ä. gegeben sein muss.

In einer neuen Entscheidung hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH erneut deutlich gemacht, dass nach seiner Auffassung die Beschlusskompetenzen der neuen § 16 Abs. 3 und 4 WEG den Eigentümern einen weiten Ermessensspielraum geben, der nur auf reine Willkür hin überprüft werden kann.

In dem entschiedenen Fall waren in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage gemäß Teilungserklärung gleichen Nutzflächen unterschiedlich große Miteigentumsanteile zugeordnet. Die Wohnungen waren deutlich höher bewertet als die nicht zum Wohnen dienenden Teileigentumseinheiten (Abstell-, Hobbyräume etc.). Rechnerisch war 1/10.000stel Miteigentumsanteil einerseits durch ca. 3,37 m² Wohnfläche, andererseits durch etwa 34,2 m² Fläche der nicht zum Wohnen dienenden Teileigentumseinheiten repräsentiert.

Eine Vereinbarung über die Kostenverteilung bestand nicht, so dass gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Betriebs- und Verwaltungskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen waren, was die Teileigentümer mit deutlich geringeren mit Kosten belastete (ca. ein Zehntel) als die Wohnungseigentümer. Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin, dass eine Reihe von Kostenpositionen zukünftig nach Quadratmetern Wohn- bzw. Nutzfläche verteilt werden sollten. Hiergegen erhob der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten (Abstellräume), dessen Kostenbelastung sich hierdurch insgesamt mehr als versechsfachte, Anfechtungsklage.

Allerdings ohne Erfolg. Wie schon die Vorinstanzen bestätigt der BGH nochmals, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt sei. Sie dürften jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Ein sachlicher Grund für den Änderungsbeschluss sei allenfalls insoweit erforderlich, als sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (BGH, Urteil vom 16.09.2011, Az. V ZR 3/11).

Nach diesen Maßstäben sei der angegriffene Eigentümerbeschluss nicht zu beanstanden. Zwar räumen die Richter ein, dass die Mehrbelastung des Klägers mit der Vervielfachung der Kostenlast erheblich sei. Andererseits sei er durch die bisherige Praxis privilegiert gewesen; die neue Regelung führe sogar zu größerer Kostengerechtigkeit.

Der BGH bleibt damit bei seiner bereits mit Urteil vom 1. April 2011 (V ZR 162/10, NJW 2011, 2202) vorgegebenen Linie, wonach an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden dürften, weil sich schließlich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



27.09.2011

Kein wirksamer Haftungsausschluss bei arglistig verschwiegenen Mängeln



Der Verkäufer einer Eigentumswohnung kann sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob dies tatsächlich auf die Kaufentscheidung Einfluss hatte, oder der Käufer die Wohnung auch in Kenntnis des Mangels gekauft hätte. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urt. v. 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Die Käufer einer Eigentumswohnung begehrten die Rückabwicklung des Kaufvertrages, in dem die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen war. Sie beriefen sich darauf, bei den Vertragsverhandlungen nicht auf eine durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Gestaltungsbeschränkung hingewiesen worden zu sein. Allerdings stellte sich während des Gerichtsverfahrens heraus, dass sie die Wohnung auch bei Kenntnis dieser Baulast gekauft hätten und jetzt andere Beweggründe haben, sich von dem Vertrag zu lösen.

Die Vorinstanzen hatten deshalb noch dem Verkäufer Recht gegeben, weil schließlich klar sei, dass das Verschweigen der Baulast für den Kaufvertragsschluss nicht kausal war. Der BGH sieht das anders. Ein Verkäufer, der seine Aufklärungspflichten verletzt, sei schlicht nicht schutzwürdig. Schließlich könne ein Verkäufer, der einen Mangel verschweigt, nicht wissen, ob dieser Einfluss auf die Kaufentscheidung der Käufer hätte. Es kommt deshalb nicht auf die tatsächliche Haltung der jeweiligen Käufer an, sondern allein darauf, ob es zumindest möglich erscheint, dass der verschwiegene Mangel Einfluss auf die Entscheidung des Käufers hat.

Arglist des Verkäufers ist dabei schon dann anzunehmen, wenn dieser es zumindest für möglich hält, dass der Käufer den fraglichen Mangel nicht kennt, bei Kenntnis aber der Vertrag nicht oder nicht in dieser Form zustande kommen würde. Die Sache wurde deshalb an das OLG Hamm zurückverwiesen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



07.09.2011

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig



Im Gegensatz zur teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ein Teil der Wohnungseigentümer als >Untergemeinschaft< keinen rechtsfähigen Verband bilden und dementsprechend auch nicht klagen oder verklagt werden. Das hat das OLG Koblenz entschieden (OLG Koblenz, Beschl. v. 18.10.2010, Az. 5 U 934/10).

Im entschiedenen Fall hatte ein Kläger nur einen Teil der Wohnungseigentümer >in deren Verbundenheit als Wohnungseigentümergemeinschaft< auf Zahlung verklagt. Die Klage war jedoch als unzulässig anzusehen, weil die verklagte Gruppe der Wohnungseigentümer keinen rechtsfähigen Verband bildete.

Gleiches ist im Übrigen auch dann anzunehmen, wenn z. B. bei Mehrhausanlagen in der Teilungserklärung mehrere >Untergemeinschaften< gebildet werden, denen auch gewisse Aufgaben zugewiesen sind (z. B. die Tragung der Instandhaltungskosten ihres jeweiligen Gebäudes). Auch dann sind diese Untergemeinschaften als solche nicht teilrechtsfähig.

Auch in einem solchen Fall müsste sich deshalb z. B. die Klage eines Handwerkers o. ä. immer gegen die gesamte Gemeinschaft (oder aber im Rahmen des § 10 Abs. 8 WEG gegen jeden Eigentümer einzeln) richten.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



31.08.2011

Zur Frage, ob die mit einer Grundschuld gesicherte Bank einer Teilung nach § 8 WEG zustimmen muss



Vor den Grundbuchämtern kommt es immer wieder zum Streit darüber, ob eine Bank oder ein anderer Gläubiger, der mit einem Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist, einer Teilung nach § 8 WEG (Aufteilung in Wohnungseigentum) zustimmen muss.

Hintergrund ist § 19 der Grundbuchordnung, wonach eine Grundbuchänderung (nur) erfolgt, wenn die Bewilligung derjenigen vorliegt, deren Rechte durch die Änderung betroffen sind. Im Kern geht es also um die Frage, ob eine Grundschuld an einem Grundstück bereits dadurch beeinträchtigt sein kann, dass das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wird.

Nach der überwiegenden Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist dies nicht der Fall (KG Berlin, Beschl. v. 30.11.2010, Az. 1 W 455/10; OLG Oldenburg, Beschl. v. 05.01.2011. Az. 12 W 296/10; zuletzt OLG München, Beschl. v. 18.05.2011, Az. 34 Wx 220/11). Schließlich treten bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Haftungsobjekts sämtliche Wohungseigentumsrechte, weshalb die Sicherheit insgesamt nicht beeinträchtigt bzw. geschmälert wird.

Eine andere Auffassung vertritt das OLG Frankfurt (Beschl. v. 11.04.2011, Az. 20 W 69/11). Es stellt darauf ab, dass im Falle einer Zwangsversteigerung in Wohnungseigentum gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 2 ZVG Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf ausstehende Wohngeldzahlungen in gewissem Umfang privilegiert, also den Bankforderungen vorrangig sind, was auch schon für die sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft gilt.

Allerdings übersieht die Entscheidung, dass auch für das Entstehen einer werdenden Eigentümergemeinschaft weitere grundbuchrelevante Rechtshandlungen erforderlich sind, mindestens jedenfalls die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber einer Wohnung.

Die Teilung als solche beeinträchtigt dagegen eine Grundschuld nicht, weshalb die herrschende Rechtsprechung auch die vorzugswürdige ist. Gleichwohl zeigen die unterschiedlichen Entscheidungen, dass es bis zu einer bundesweit einheitlichen Handhabung der Begründung von Wohnungseigentum durch die Grundbuchämter noch ein weiter Weg ist.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



16.08.2011

Keine Überraschungen bei Eigentümerversammlungen



Das OLG München hat entschieden, dass in einer Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung die beabsichtigten Beschlüsse so genau angegeben werden müssen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer weitestgehend vor Überraschungen geschützt sind, sie die Möglichkeit der Vorbereitung auf den konkreten Beschlussgegenstand haben und sich auch überlegen können, ob ihre Teilnahme notwendig ist.

In dem entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage lediglich den Tagesordnungspunkt „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ in der Einladung aufgeführt. Bei der Versammlung wurden dann Beschlüsse über konkrete Baumaßnahmen und Gestaltungsfragen mit einem Volumen von etwa 35.000 Euro gefasst.

Die Anfechtung dieser Beschlüsse hatte Erfolg. Das OLG München weist darauf hin, dass gemäß § 23 Abs. 2 WEG der Beschlussgegenstand in der Tagesordnung hinreichend genau bezeichnet werden muss. Sinn und Zweck dieser Regelung sei es, die Wohnungseigentümer vor überraschenden Entscheidungen zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorzubereiten. Zudem solle der einzelne Eigentümer die Möglichkeit erhalten, zu entscheiden, ob seine Teilnahme an der Versammlung veranlasst ist.

Aus diesem Informationsbedürfnis des einzelnen Wohnungseigentümers ergebe sich, dass der Beschlussgegenstand umso genauer bezeichnet werden muss, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist. Auch wenn es weder möglich noch notwendig sei, alle Einzelheiten des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung anzugeben, so sei doch ein solches Maß an Erkennbarkeit und Voraussehbarkeit erforderlich, dass sich der einzelne Wohnungseigentümer über die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Folgen und Konsequenzen einer vorgesehenen Maßnahme klar werden kann. (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006, Az. 34 Wx 49/06, 34 Wx 049/06)

Tipp für Wohnungseigentümer: Wenn Sie an einer Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen haben sollten, ganz gleich warum, sollten Sie unbedingt unmittelbar nach der Versammlung beim Verwalter das Protokoll anfordern oder vor Ort darin Einsicht nehmen. Denn in der Ladung nicht angekündigte Beschlüsse sind zwar anfechtbar, bleiben aber endgültig wirksam, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden. Bedenken Sie, dass der Verwalter nicht verpflichtet ist, Ihnen von sich aus das Protokoll zuzusenden, und dass die Anfechtungsfrist einen Monat ab Beschlussfassung beträgt, unabhängig davon, wann Sie davon erfahren haben!

Tipp für Verwalter von Wohnungseigentum: In der Regel empfiehlt es sich, schon den vorformulierten Beschlusstext in die mit der Einladung versandte Tagesordnung aufzunehmen. Im Einzelfall kann aber auch das nicht ausreichend sein. Die Entscheidung zeigt, dass die erforderliche Genauigkeit des Ladungsschreibens weitgehend eine Frage des Einzelfalls ist, weshalb hier frühzeitig die Beratung durch einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts gesucht werden sollte.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



02.08.2011

Anwendung von Öffnungsklauseln – kein „sachlicher Grund“ erforderlich



Gerade ältere Teilungserklärungen enthalten häufig neben den Regelungen zur Kostenverteilung so genannte „Öffnungsklauseln“, die es der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen, den Verteilungsschlüssel für Betriebs- oder Instandsetzungskosten durch Beschluss mit mehr oder weniger qualifizierter Mehrheit für die Zukunft abzuändern.

Nunmehr hatte sich der BGH mit einem Fall zu befassen, in dem die Wohnungseigentümer von einer solchen Klausel Gebrauch gemacht hatten, indem sie per Beschluss die Kosten künftiger Instandsetzungen der Außenfenster (die sich grundsätzlich im gemeinschaftlichen Eigentum befinden) denjenigen Eigentümern auferlegten, an deren Wohnungen sich die Fenster jeweils befinden.

Das Landgericht Köln hatte den Beschluss in zweiter Instanz für ungültig erklärt, weil für die beschlossene Änderung der Kostenverteilung ein sachlicher Grund gefehlt habe.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH sieht dies anders. Auch Öffnungsklauseln in einer Teilungserklärung, die vor der WEG-Reform von 2007 vereinbart wurden, gäben der Eigentümergemeinschaft einen großen Ermessensspielraum. Den Eigentümern sei bei der Änderung oder der Durchbrechung von Umlageschlüsseln aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, so der BGH. Soweit überhaupt ein „sachlicher Grund“ vorliegen müsse, sei dieses Kriterium jedenfalls auf das Verbot reiner Willkür beschränkt.

In der Entscheidung verweist der Senat unter anderem auf seine ähnlich lautende Rechtsprechung zu den 2007 neu eingeführten gesetzlichen Öffnungsklauseln (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG) zu den Kostenverteilungsschlüsseln. Auch ältere (aber weiter gehende) Öffnungsklauseln seien nunmehr in diesem Lichte anzuwenden.

Allerdings blieb es im Ergebnis bei der Unwirksamkeit des Änderungsbeschlusses, weil die erforderliche Zweidrittelmehrheit nicht zustande gekommen war.
(BGH, Urteil vom 10.06.2011 - V ZR 2/10)

Anmerkung + Tipp:
Der Fall hatte deshalb Brisanz, weil der zu Grunde liegende Beschluss in der Tat Konfliktpotential barg. Die Entscheidungskompetenz über das „ob“ und „wie“ von Fensterinstandsetzungen sollte nämlich weiter allein bei der Eigentümergemeinschaft liegen, nur die Kosten sollten anschließend auf die betroffenen Eigentümer abgewälzt werden. Bei entsprechender Mehrheit wäre der Beschluss gleichwohl wirksam gewesen.

Die Gestaltungsspielräume der Eigentümergemeinschaften mögen sich durch diese Rechtssprechung erweitern. Ob hierdurch allerdings Anfechtungsverfahren eingedämmt werden, erscheint zweifelhaft. WEG-Verwalter sind gut beraten, Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln gut vorzubereiten und ggf. im Vorfeld Einvernehmen mit potentiell betroffenen Wohnungseigentümern herzustellen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe



01.08.2011

Keine kurze Verjährung bei Schäden am Gemeinschaftseigentum



Nach § 548 BGB verjähren bestimmte Ansprüche der Mietvertragsparteien gegeneinander bereits in kurzer Zeit nach dem Auszug des Mieters bzw. dem Ende des Mietverhältnisses. So kann beispielsweise der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen einer Beschädigung der Mietsache nur innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug des Mieters erfolgreich einklagen (§ 548 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter eines der Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum beschädigt, demnach nicht dem Vermieter, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen.

Im konkreten Fall hatten die ausziehenden Mieter eines Wohnungseigentümers im Juni 2008 mit ihren Möbeln den gemeinschaftlichen Fahrstuhl erheblich beschädigt.

Erst im Dezember 2009 wurde die Schadensersatzforderung der Eigentümergemeinschaft in Höhe von fast 7.000 € gerichtlich geltend gemacht. Nachdem sich die ehemaligen Mieter auf Verjährung berufen hatten, wurde die Klage vom Landgericht sowie von dem in zweiter Instanz zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig ist, sah dies anders. Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, sei auf einen solchen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anwendbar. Schließlich bestand zwischen den Mietern und der Eigentümergemeinschaft kein Mietvertrag.

Der Anspruch unterliege deshalb vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.
(BGH, Urteil vom 29. Juni 2011 – VIII ZR 349/10)

Tipp für Wohnungseigentümer / Wohnungseigentümergemeinschaften: Im Einzelfall wird die Unterscheidung, ob die beschädigten Bauteile im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, nicht leicht sein, weshalb es empfehlenswert ist, frühzeitig fachkundige Beratung zu suchen. Darüber hinaus wird es für den vermietenden Wohnungseigentümer ggf. sinnvoll sein, sich die Ansprüche der Gemeinschaft abtreten bzw. sich ermächtigen zu lassen, die gemeinschaftlichen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Tipp für Mieter von Wohnungseigentum: Die Entscheidung ist in ihrer Reichweite nicht zu unterschätzen. § 548 BGB soll nach dem Willen des Gesetzgebers eigentlich – gerade wegen der mit dem Zeitablauf einhergehenden Beweisprobleme – möglichst bald Rechtsfrieden herstellen, was nun nur noch teilweise erreicht wird. Es empfiehlt sich, vor allem den Zustand der gemeinschaftlichen Bereiche (Haustüren, Treppenhäuser, Lampen, Fahrstühle, ggf. auch Zuwegungen etc.) direkt vor und nach dem Umzug genau und unter Hinzuziehung von Zeugen zu dokumentieren.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Gregor Schliepe





Wohnungseigentumsrecht
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