Aktuelles zum Maklerrecht

08. November 2017

Kammergericht (KG): Reservierungsgebühr für Makler möglich!

In unserem Beitrag vom 23. August 2017 hatten wir die Entscheidung des Landgerichts Berlin zur Unwirksamkeit von Reservierungsgebühren im Rahmen der Vermittlung von Immobilien besprochen. Nunmehr hat das Kammergericht (KG) in seinem Urteil vom 19. Oktober 2017 - Az.: 23 U 154/16 die Entscheidung des Landgerichts Berlin abgeändert und entschieden, dass eine vereinbarte Reservierungsgebühr u. U. nicht der Inhaltskontrolle unterliegt und somit wirksam ist.

Zur Begründung führt das KG aus, dass die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine sogenannte Hauptpreisabrede darstellt und demzufolge nicht - wie die Nebenentgeltvereinbarung - der AGB-Inhaltskontrolle unterliegt. Dies soll immer dann gelten, wenn es sich um gesonderte Reservierungsverträge handelt, da in diesen Fällen die Parteien im Rahmen ihrer Vertragsautonomie frei sind und das Gesetz hinsichtlich solcher Verträge keine bestimmten Vorgaben macht.  

Praxishinweis:

Will der Makler eine Reservierungsgebühr auch in Form einer AGB wirksam vereinbaren, sollte er dies nicht im Rahmen des Maklervertrages realisieren, sondern einen gesonderten Reservierungsvertrag abschließen. In diesem Falle wäre auch die AGB nach Auffassung des KG wirksam.

Das KG hat die Revision nicht zugelassen.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

30. August 2017

Bundesgerichtshof (BGH): Anfechtung des Maklervertrages kann als Widerruf ausgelegt werden

Wir hatten in unseren Artikeln vom 11. April 2016 und 07. Februar 2017 ausgeführt, dass ein Maklervertrag wegen fehlender Widerrufsbelehrung auch nach Auffassung des BGH - zumindest zum alten Recht in Bezug auf Fernabsatzverträge - wirksam widerrufen werden kann.

In seiner Entscheidung vom 12. Januar 2017 - Az.: I ZR 198/15 hat der BGH darüber hinaus entschieden, dass auch im Rahmen des Maklerrechts die Bezeichnung "Widerruf" im Rahmen der Widerrufserklärung nicht erforderlich ist. Ausreichend ist es danach, wenn der Maklerkunde deutlich zum Ausdruck bringt, dass er den Maklervertrag von Anfang an nicht gelten lassen wolle. Aus diesem Grunde kann auch eine Rücktrittserklärung oder eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung genügen; eine reine Prozesserklärung - wie etwa die Verteidigungsanzeige - genügt nach Auffassung des BGH diesem Erfordernis allerdings nicht.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

23. August 2017

LG Berlin: Reservierungsgebühr in AGB unwirksam!

Das Landgericht Berlin (LG Berlin) hat mit Urteil vom 08. November 2016 - Az.: 15 O 152/16 entschieden, dass die Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäfsbedingungen (AGB) eines Maklervertrages den Maklerkunden unangemessen benachteiligt uns aus diesem Grunde unwirksam ist.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Makler innerhalb seiner AGB eine der Höhe nach im einzelnen festzulegende Reservierungsgebühr verlangt, welche den Makler verpflichtet, die betreffende Immobilie innerhalb von 4 Wochen keinem anderen Interessenten anzubieten. Bei Abschluss eines vom Makler vermittelten Kaufvertrages sollte die Reservierungsgebühr sodann auf die Maklerprovision angerechnet werden. Anderenfalls konnte die Reservierungsgebühr innerhalb von 2 Jahren für Reservierungen von anderen Angeboten des Maklers genutzt werden. 

Da es sich nach Auffassung des LG Berlin hierbei um eine AGB handelt, war zu prüfen, ob die Regelung eine wesentliche Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken des Maklerlohnanspruches aus § 652 BGB darstellt. Dies hat das LG Berlin mit der Begründung bejaht, dass die Reservierungsgebühr für den Maklerkunden keine nennenswerten Vorteile bereit hält, da der Makler weder sicherstellen kann, dass der Eigentümer des betreffenden Objekts tatsächlich innerhalb der 4 Wochen nur mit dem reservierenden Maklerkunden verhandelt, noch das der Eigentümer mit dem reservierenden Maklerkunden auch den Kaufvertrag abschließt; einen nenneswerten Vorteil hat nut der Makler selbst, da dieser eine erfolgsunabhängige, zusätzliche Einnahme generiert. Dies steht im Widerspruch zum gesetzlichen Grundgedanken, wonach die Maklervergütung gerade erfolgsabhängig sein soll.

Praxishinweis:

Verwender ähnlicher oder gleicher AGB müssen mit einer kostenpflichtigen Abmahnung der Verbraucherzentralen rechnen. Überdies kann eine auf die oben stehende Art und Weise vereinbarte Reservierungsgebühr nicht rechtssicher vom Maklerkunden verlangt werden.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

28. Februar 2017

Notarkosten: Makler aufgepasst!

Auch ein Makler kann nach den Grundsätzen der Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht Kostenschuldner für angefallene Notarkosten sein. Voraussetzung hierfür ist nach einer Enscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Jena vom 10. November 2016 - Az.: 10 W 268/16 -, dass der Makler den Vertragsentwurf bei einem Notar ohne ausdrückliche Ermächtigung im Namen eines Interessenten bestellt. Jedoch kann sich nach Auffassung des Gerichts ein Handeln des Maklers im Namen der Vertragsparteien aus den weiteren Umständen ergeben. Auch eine Genehmigung des Vertreterhandelns ist denkbar, wobei ebenfalls die den Vertragsschluss begleitenden Umstände nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zu berücksichtigen sind.

Im konkreten Fall hatte der Makler den Notar für einen notariellen Kaufvertragsentwurf herangezogen, ohne jedoch ausdrücklich im Namen einer Kaufvertragspartei zu handeln. Nach Übersendung des Vertragsentwurfes an den Interessenten, korrigierte dieser gegenüber dem Notar Einzelheiten des Vertrages, welcher im weiteren Verlauf dennoch nicht zustande kam. Dem anschließenden Versuch des Notars den Makler für die entstandenen Kosten haftbar zu machen schob das OLG ein Riegel vor, da der Interessent durch seine Kontaktaufnahme zum Notar die Auftragserteilung des Maklers an den Notar jendenfalls i.S.d. § 177 Abs. 1 BGB genehmigt hat.

Der Makler sollte - um seine eigene Kostenhaftung sicher auszuschließen - darauf achten, bei der Notarbeauftragung stets im Namen der Interessenten zu handeln. Bestenfalls lässt er sich zuvor seitens der Parteien schriftlich zur Beauftragung des Vertragsentwurfes bevollmächtigen.

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

07. Februar 2017

UPDATE zum Beitrag vom 11. April 2016: Widerruf auch nach BGH möglich!

Nunmehr hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 07. Juli 2016 - Az.: I ZR 68/15 das Urteil des OLG Jena, über welches wir im vorstehenden Beitrag ausführlich berichtet hatten, bestätigt und die hierauf gerichtete Rivision zurückgewiesen.

Mit Urteil vom gleichen Tage zum Az.: I ZR 30/15 führt der BGH in einem ähnlich gelagerten Fall aus:

1. Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.

2. Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.

3. Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: "ImmobilienScout24") von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.

4. Das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27. Juni 2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.

5. Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gemäß § 312e Abs. 2 BGB aF zu.

Die Entscheidung ist noch zu dem bis 12. Juni 2014 geltenden Recht ergangen. Sie klärt jedoch auch für das unten zitierte neue Recht die entscheidenden Rechtsfragen.

Es ist somit festzuhalten, dass auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der im Internet geschlossene Maklervertrag (Fernabsatzvertrag im Sinne des § 312c BGB n.F. (neue Fassung) ) nach §§ 312g, 355ff. BGB n.F. widerrufen werden kann. Jeder Makler ist daher gut beraten, über das Widerrufsrecht gemäß §§ 312d ff. BGB n.F. und die Rechtsfolgen umfassend zu belehren. Auch sollten Maklerleistungen vor Abalauf der 14-tägigen Widerrufsfrist nur dann erbracht werden, wenn der Kunde darüber belehrt wurde, dass er die Vergütung für die vor Ablauf der Widerrufsfrist erbrachten Leistungen auch im Fall des Widerrufs zu zahlen hat und dieser dennoch auf eine Leistungserbringung innerhalb der Widerrufsfrist besteht, § 357 Abs. 8 BGB n.F.   

Praxishinweis:   

Kommt der Makler seiner Belehrungspflicht über ein Widerrufsrecht nicht nach, riskiert er trotz ordnungsgemäß erbrachter Leistung seinen vollen Vergütungsanspruch! 

Conrad Lehmann
Rechtsanwalt

11. April 2016

OLG Jena: Widerruf von Maklerverträgen möglich!

Nach verschiedenen Oberlandesgerichten hat sich nun auch das Oberlandesgericht Jena mit der Frage befasst, ob der per Mail geschlossene Maklervertrag widerrufen werden kann, wenn er über das Internet bzw. per Mail zu Stande gekommen ist.

Im konkreten Fall hatte sich der Kaufinteressent an den Makler aufgrund einer Internetanzeige gewandt. Auf die Mail des Maklers, in der er auf seine Provisionspflicht hingewiesen hatte, hatte der Kaufinteressent ebenfalls per Mail um einen Besichtigungstermin gebeten.

Nach erfolgten Kauf des Objekts klagte der Makler auf seine Provision, der Kunde widerrief den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Provision. Zu Recht, wie das OLG Jena entschieden hat. Da der Makler nicht über das Widerrufsrecht des Kunden belehrt habe, habe der Kunde den Vertrag widerrufen können. Auch habe der Makler nicht darüber belehrt, dass der Kunde die Maklerleistung im Falle des Widerrufs bezahlen müsse, die vor Ablauf der Widerrufsfrist erfolgt ist, geschweige denn, dass der Kunde damit einverstanden war.

Interessant ist die Entscheidung auch, weil das OLG die Klage gegen die Ehefrau des Kunden abgewiesen hat, weil mit dieser kein Vertrag zu Stande gekommen war. Die ursprünglichen Mails hätten sich nur an den Ehemann gerichtet. Dass später auch Mails an beide Eheleute gerichtet waren, führe nicht dazu, dass die Ehefrau in den Vertrag einbezogen wurde (OLG Jena, Urteil vom 11.2.2015 - 2 U 205/14).

Das OLG Jena hat die Revision zugelassen. Die Praxis wartet gespannt auf die Grundsatzentscheidung zu der Frage, ob der Maklervertrag, der im Internet geschlossen wurde, widerrufen werden kann. Das Revisionsverfahren beim Bundesgerichtshof führt das Aktenzeichen Az: I ZR 68/15.

So lange der BGH nicht anders entschieden hat, ist daher jeder Makler gut beraten, über das Widerrufsrecht des Kunden nach den §§ 312 b ff BGB und die Rechtsfolgen umfassend zu belehren. Maklerleistungen sollten nur erbracht werden, wenn der Kunde darüber belehrt wurde, dass er die Vergütung für die vor Ablauf der Widerrufsfrist erbrachten Leistungen auch im Fall des Widerrufs zu zahlen hat und damit einverstanden war.

Der Kunde sollte sich auf die Entscheidung des OLG Jena nicht verlassen, da einige Oberlandesgerichte ein Widerrufsrecht wegen der Besonderheiten des Maklervertrages verneint haben.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

06. Mai 2015

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen? OLG Jena schließt sich der Mehrheit an

Nach verschiedenen Oberlandesgerichten hat sich nun auch das Oberlandesgericht Jena mit der Frage befasst, ob der per Mail geschlossene Maklervertrag widerrufen werden kann, wenn er über das Internet bzw. per Mail zu Stande gekommen ist.

Im konkreten Fall hatte sich der Kaufinteressent an den Makler aufgrund einer Internetanzeige gewandt. Auf die Mail des Maklers, in der er auf seine Provisionspflicht hingewiesen hatte, hatte der Kaufinteressent ebenfalls per Mail um einen Besichtigungstermin gebeten.

Nach erfolgten Kauf des Objekts klagte der Makler auf seine Provision, der Kunde widerrief den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Provision. Zu Recht, wie das OLG Jena entschieden hat. Da der Makler nicht über das Widerrufsrecht des Kunden belehrt habe, habe der Kunde den Vertrag widerrufen können. Auch habe der Makler nicht darüber belehrt, dass der Kunde die Maklerleistung im Falle des Widerrufs bezahlen müsse, die vor Ablauf der Widerrufsfrist erfolgt ist, geschweige denn, dass der Kunde damit einverstanden war.

Interessant ist die Entscheidung auch, weil das OLG die Klage gegen die Ehefrau des Kunden abgewiesen hat, weil mit dieser kein Vertrag zu Stande gekommen war. Die ursprünglichen Mails hätten sich nur an den Ehemann gerichtet. Dass später auch Mails an beide Eheleute gerichtet waren, führe nicht dazu, dass die Ehefrau in den Vertrag einbezogen wurde (OLG Jena, Urteil vom 11.2.2015 - 2 U 205/14).

Das OLG Jena hat die Revision zugelassen. Die Praxis wartet gespannt auf die Grundsatzentscheidung zu der Frage, ob der Maklervertrag, der im Internet geschlossen wurde, widerrufen werden kann. Das Revisionsverfahren beim Bundesgerichtshof führt das Aktenzeichen Az: I ZR 68/15.

So lange der BGH nicht anders entschieden hat, ist daher jeder Makler gut beraten, umfassend über das Widerrufsrecht des Kunden nach den §§ 312 b ff BGB und die Rechtsfolgen umfassend zu belehren. Maklerleistungen sollten nur erbracht werden, wenn der Kunde darüber belehrt wurde, dass er die Vergütung für die vor Ablauf der Widerrufsfrist erbrachten Leistungen auch im Fall des Widerrufs zu zahlen hat und damit einverstanden war.

Der Kunde sollte sich auf die Entscheidung des OLG Jena nicht verlassen, da einige Oberlandesgerichte ein Widerrufsrecht wegen der Besonderheiten des Maklervertrages verneint haben.

Markus Willkomm
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht